Faut-il attendre que les prix de l'immobilier baissent à Paris avant d'acheter ?
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Faut-il attendre que les prix baissent à Paris avant d’acheter ?

07/10/2022
Durée de lecture : 5 minutes
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La hausse des taux, le nouveau DPE, le taux d'usure, sont en train de bouleverser le marché de l’immobilier. Dans cette incertitude, de nombreux acquéreurs mettent de côté leur projet d’acquisition en espérant une baisse des prix de l’immobilier pour se lancer dans l’achat. Mais est-ce une bonne stratégie ? Est-il vraiment judicieux d’attendre une éventuelle baisse de prix pour acheter ? Voici notre avis …

POURQUOI LES PRIX NE RISQUENT PAS DE BAISSER FORTEMENT À PARIS ?

N’oublions pas que même au moment de la crise financière de 2008 ou l’économie mondiale était au bord du précipice, les prix de l’immobilier à Paris ne se sont jamais effondrés. Ils se sont tout au plus stabilisés à la baisse. Mais pourquoi le marché parisien est-il aussi résilient et peu volatil ? Tout d’abord, l’offre à Paris ne peut pas augmenter dans de fortes proportions car il n’existe que très peu de terrains à construire. L’offre évolue donc au rythme des ventes. Pour que les prix baissent fortement, il faudrait que les propriétaires actuels, surtout ceux qui résident à Paris, vendent en masse ou soient dans l’obligation de vendre ce qui n'est pas du tout le cas aujourd’hui.

Du côté de la demande, même si certains parisiens ont décidé de se mettre au vert à la suite de la crise du Coronavirus, beaucoup d'entre eux s’interrogent encore quant à l’éventualité de quitter Paris. D'autres ne franchissent pas le cap et d'autres encore ont décidé de conserver leur résidence principale et d'acheter une résidence secondaire en dehors de la capitale. Bilan, l'exode parisien est finalement plus limité que ce que l'on peut lire dans la presse et ce, pour de nombreuses raisons. 

Tout d'abord, le télétravail s’est très rapidement démocratisé. Mais de nombreuses entreprises et de salariés se rendent compte que le 100 % télétravail n’est pas aussi productif et épanouissant sur le plan humain qu’ils l’espéraient. 

Premièrement, de nombreuses sociétés sont implantées à Paris. La personne ayant un poste à Paris devra donc toujours faire soit des allers-retours entre Paris et sa maison en région, soit acheter un pied-à-terre à Paris pour les jours de travail en présentiel ce qui peut être un frein familial.

Deuxièmement, les écoles parisiennes font également partie des meilleures écoles de France. De nombreux parisiens veulent ce qu’il y a de mieux pour leurs enfants et continueront donc de résider à Paris pour cette raison.

Troisièmement, la richesse culturelle de Paris et son offre de loisirs sont sans égales à l’échelle de la France et les Parisiens auront du mal à s’en passer. De plus, la beauté et le charme de Paris en font à tout jamais l’une des villes les plus attractives au monde. 

Quatrièmement, beaucoup d'étrangers nourrissent le rêve d’acheter un appartement à Paris ce qui gonfle la demande

Pour répondre à cette importante demande et face à une offre qui restera toujours limitée, il y a peu de chances que les prix s’effondrent à Paris. N’oublions pas que le marché immobilier parisien n’est pas spéculatif.

AVEC L’INERTIE DU MARCHÉ, LA BAISSE SERA LENTE ET LONGUE

Pour que les prix baissent, il faut que les vendeurs prennent conscience de la baisse des prix et ensuite revoient leur prix à la baisse lors de la vente de leur bien. Cependant, beaucoup espèrent toujours pouvoir réaliser une importante plus-value et mettent des mois avant d’accepter de revoir leurs prétentions à la baisse lors de la négociation.

Cela étant dit, pour être au courant d’une éventuelle baisse du prix du marché, les vendeurs lisent les articles de presse. Ces derniers étant rédigés par des journalistes avec un temps de latence par rapport à la réalité du marché, les vendeurs mettent un certain temps avant de se rendre compte que le marché est en train de se retourner, enfin, si tel est le cas. (A lire : notre article permettant de comprendre les chiffres de la presse immobilière). 

Prenons l’exemple actuel des prix de l’immobilier à Paris. La presse titre en ce moment « Paris entame un cycle de baisse », ou « Paris immobilier : ça baisse à Paris ! ». Même si la thèse avancée n’est pas fausse, elle est toute relative. La baisse est actuellement d’environ 2 % alors que les prix ont progressé à Paris de 35 % en 5 ans ! Lorsqu’un vendeur entend ou lit que les prix baissent de 2%, pensez-vous qu’il sera ouvert à négocier 10 ou 15% sur le prix de son bien ? Ce qui est sûr, c’est qu’il leur faudra du temps avant de l’accepter.

S’ajoutent à ces vendeurs ceux qui sont dans l’obligation de vendre leur bien à un prix élevé car ils sont en train d’acheter un bien dont le prix est probablement tout aussi élevé. Ils hésiteront longtemps avant de baisser leur prix par crainte de perdre de l’argent.

Avant de voir une baisse suffisamment forte des prix de l’immobilier à Paris, il vous faudra donc potentiellement attendre longtemps.

SECONDO ACCÉDANT, VOUS N’AVEZ AUCUN INTERÊT D’ATTENDRE

En tant que secondo accédant, vous souhaitez certainement déménager car votre appartement est trop petit pour accueillir un nouveau-né, ou vos 2 enfants partagent la même chambre et voudraient avoir chacun la sienne, ou encore vous n’avez tout simplement plus de place dans votre appartement et vous n’aimez plus y vivre. Vous vivez donc aujourd’hui dans un bien qui ne vous correspond plus. Comme nous l’avons expliqué précédemment, pensez-vous pouvoir encore attendre 2 ou 3 ans avant de vous lancer, en espérant que les prix baissent à Paris ? 

Au-delà de votre mode de vie, et dans l’hypothèse que les prix baissent réellement, il vous sera possible, en effet, d’acheter moins cher par rapport au prix affiché par le passé. N’oubliez pas toutefois que votre bien actuel pourra  aussi se vendre moins cher. Comme nous l’avons expliqué plus haut, pour que les prix baissent, l’offre doit être importante (donc beaucoup de concurrence pour votre bien à vendre) et la demande faible (donc peu d’acquéreurs potentiels pour votre bien à vendre). Vous risquez donc tout d’abord de vendre votre bien moins cher que prévu et la vente risque d’être potentiellement longue. Si vous avez souscrit à un crédit relais, vous devrez le rembourser sur une longue période ce qui vous coutera de l’argent. Enfin, dans une période de hausse des taux, vous perdrez également du pouvoir d'achat immobilier.

Dans ce cas, quel est l’intérêt d’attendre que les prix baissent pour acheter un appartement à Paris ?

PROFITEZ D’ACHETER MAINTENANT AVANT QU'IL NE SOIT TROP TARD

Nous vivons actuellement une situation que nous n’avions pas vécu depuis plus de 5 ans. Ces 5 dernières années, les vendeurs qui étaient en position de force, ne laissaient parfois aux acquéreurs que quelques heures pour se décider, même s’il s’agissait d’engager des dépenses de quelques millions d’euros. Aucune négociation, surtout concernant les biens de qualité, n’était possible. Par ailleurs, de nombreux vendeurs n’acceptaient que des acquéreurs capables de faire des offres sans condition suspensive d’obtention de prêt. Ce marché totalement déséquilibré faisait donc inexorablement grimper les prix. Depuis janvier 2022, la demande s'est réduite, d’où la légère baisse des prix à Paris. Les acheteurs sont un peu moins nombreux et prennent davantage leur temps avant de se décider. Certains vendeurs n’étant pas habitués à cette situation, persuadés que la plupart des biens se vendaient à Paris en quelques jours, doivent s’habituer progressivement à la négociation

Cette situation est inédite et permet de faire pencher la balance du côté des acquéreurs qui sont aujourd’hui de nouveau en mesure de négocier certains biens (mais pas tous comme nous l’expliquons dans notre article sur la négociation immobilière) et de réaliser ce que beaucoup qualifient de bonnes affaires. Attention toutefois : les produits sous-cotés restent rares, mais pas introuvables 😉. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à faire appel à nos services de chasseur immobilier.

Maintenant, une question demeure : pourquoi il ne faut pas perdre de temps et profiter de cette situation ? Les acquéreurs sont moins nombreux, essentiellement en raison des incertitudes politiques et économiques, du taux d'usure et de la hausse des taux. Toutefois, des parisiens et étrangers caressant toujours le projet d’acheter à Paris sont encore nombreux et attendent simplement d’y voir plus clair avant de se lancer. 
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Rédacteur : Peter JØRGENSEN
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