Paris immobilier 2022 : Le marché sera incertain et sous tension
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Paris immobilier 2022 : Un marché sous tension empreint d’incertitudes

LES TAUX IMMOBILIERS VONT-IL FLAMBER EN 2022 ?

Même si les taux ont connu une certaine fluctuation en 2021, ils sont restés à un niveau historiquement bas, ce qui n’a pas réellement impacté le pouvoir d’achat des acquéreurs de biens du marché parisien. Selon la durée d’emprunt, ils fluctuent autour de 1% (hors assurance) ce qui reste dérisoire. Le taux de l’OAT 10 ans, servant de benchmark pour les banques pour déterminer le taux proposé à leurs clients, est reparti à la baisse depuis octobre 2021 pour flirter avec les 0%. Rien ne semble donc indiquer une hausse des taux dans un avenir proche. Mais la volatilité de l’OAT étant assez forte, il n’est pas impossible qu’elle remonte ces prochains mois mais à priori de façon limitée. Ce qui inquiète aujourd’hui le plus les courtiers pour 2022 porte sur 3 aspects.
 
Tout d’abord, à compter du 1er janvier 2022, les banques vont devoir appliquer les nouvelles règles du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) pour éviter un dérapage du crédit immobilier. Ainsi, à compter de cette date, il ne sera plus possible d’emprunter plus de 35% de ses revenus et la durée d’emprunt ne pourra plus être supérieure à 25 ans. Les 20% des dossiers qui pourront contourner cette règle, devront supporter un coût supérieur du crédit. Cette nouvelle règle se traduira par une réduction du nombre de crédits accordés, notamment aux profils les plus risqués.

La deuxième crainte qui pèse sur le marché du crédit est une nouvelle loi en cours d’adoption permettant aux 7 millions d’emprunteurs de choisir et de changer leur assurance à tout moment. Les banques margeant davantage sur l’assurance que sur l’emprunt, elles pourraient alors être tentées de remonter leurs taux pour compenser cette perte.

Enfin, face à l’inflation qui semble durer plus longtemps que prévu, en cas de hausse de l’OAT, les banques pourront être tentées courant 2022 de remonter leurs taux, mais il est aujourd’hui beaucoup trop tôt pour avoir de la visibilité sur ce point.

Face à ces trois facteurs, il est aujourd’hui très difficile de faire des perspectives sérieuses sur l’évolution des taux immobiliers sur l’ensemble de l’année 2022. Ce qui est sûr, c’est que la probabilité qu’ils remontent est plus forte que l’inverse.

LA PANDÉMIE VA-T-ELLE RESTER LE DRIVER DE L’IMMOBILIER PARISIEN EN 2022 ?

La pandémie dure maintenant depuis près de 2 ans. Nous avons donc aujourd’hui assez de recul pour savoir que le moral et le comportement des acquéreurs sur le marché de l’immobilier parisien est totalement conditionné par l’évolution du Covid. Ainsi, au premier semestre 2021, nous n’étions qu’au début de la vaccination et il n’y avait pas encore assez de recul sur le nombre de personnes qui allaient être vaccinées en France. Il n’était donc pas possible de savoir si le taux de vacciné allait pouvoir enrayer la pandémie. Durant cette période, les acquéreurs ont été attentistes et les vendeurs ont commencé à paniquer et à vendre leurs biens de façon plus conséquente que les années précédentes. Face à ce ralentissement de la demande et à l’augmentation de l’offre, les prix ont commencé à se stabiliser, et même à légèrement baisser à Paris.

Sont ensuite arrivés le pass sanitaire et la forte couverture vaccinale de la France ce qui a redonné confiance aux acquéreurs pour se lancer à nouveau dans un projet d’acquisition à Paris. Ainsi, depuis septembre 2021, les acquéreurs sont revenus progressivement sur le marché parisien. S’ajoute à cela, le retour progressif des étrangers pour acheter à Paris à la suite du desserrement des contraintes internationales liées au Covid 19. Mais face à un stock important accumulé pendant le premier semestre 2021, les acheteurs d’appartements parisiens se sont octroyés plus de temps pour acheter, ce qui a eu pour impact une forte augmentation de la durée de commercialisation des biens parisiens et des négociations plus intenses des biens qu’ils convoitaient, phénomène rare avant la pandémie. Cet effet est illustré par ces deux graphiques : 

Evolution du stock de biens en vente à Paris (source Yanport du 16/12/2021)
Paris-Immobilier-Evolution-du-nombre-de-biens-à-vendre
Evolution des durées de commercialisation des biens en vente à Paris (Source Yanport du 16/12/2021)
Immobilier-Paris-evolution-durées-commercialisation-2021
Fort de ce constat, qu’en sera-t-il en 2022 ? Il serait bien prétentieux de savoir comment va évoluer la pandémie en 2022. Même les scientifiques ne peuvent se prononcer sur le sujet. Le gouvernement lui-même est obligé de prendre ses décisions presque au jour le jour. Nous estimons donc que face à cette incertitude, il est aujourd’hui impossible d’avoir de la visibilité sur l’évolution du marché parisien à plus de 1 ou 2 mois. En revanche, ce dont nous sommes sûrs est que toute bonne nouvelle (forte couverture vaccinale, réduction des risques de létalité d’un nouveau variant ou fin de pandémie) aura un effet booster sur le marché, car les acheteurs parisiens veulent toujours acheter comme le prouve le dernier trimestre 2021. Nous pensons également que si ces bonnes nouvelles se confirment, les prix continueront encore à baisser les premiers mois de 2022 pour écluser le stock et que si remontée des prix il y a, elle sera plutôt sur le second semestre 2022.

UNE CRISE FINANCIÈRE PEUT-ELLE BOOSTER LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER PARISIEN EN 2022 ?

Comme vous avez certainement pu le constater, un krach boursier survient presque du jour au lendemain. Mais ce krach aura-t-il lieu en 2022 et surtout, aura-t-il, si c’est le cas, un impact sur les prix du marché parisien ? 

Un petit rappel pour comprendre les incertitudes liées aux marchés financiers. Au début de la pandémie, alors que le monde découvrait les ravages du covid 2019, les marchés financiers se sont effondrés. En l’absence de vaccins et n’ayant jamais été confronté à cette situation, les marchés financiers ont été en proie à la peur. Durant cette période, le CAC 40 a perdu près de 38% en un mois. Face à cette situation, les banques centrales ont injecté des milliards d’euros dans l’économie ce qui a permis de rassurer les marchés, et même de les booster. Ainsi, aussi vite qu’ils s’étaient effondrés, ils ont repris des couleurs et ont atteint des niveaux presque incompréhensibles en pleine pandémie (+85% depuis le point bas de mars 2020 !). 

Mais qu’en sera-t-il en 2022 et surtout, si les marchés financiers s’effondrent, qu’en sera-t-il pour l’immobilier parisien. Face à l’inflation galopante, une possible hausse des taux des banques centrales, l’endettement stratosphérique des pays lié à la pandémie et un éventuel ralentissement de l’économie mondiale, un krach financier n’est pas impossible en 2022. Mais comme nous venons de vous l’expliquer, rien n’est sûr et les marchés restent en phase d’incertitude pour 2022. En revanche, la bonne nouvelle est que dans ce genre de situation, l’immobilier est considéré comme une valeur refuge et profite très souvent de la baisse des marchés financiers. Dans ce cas, un krach financier aura potentiellement un effet booster sur les prix de l’immobilier à Paris et notamment des petites surfaces destinées à l’investissement, comme nous avons pu l’observer lors de la crise financière de 2008.

QUEL SERA L’IMPACT DES ÉLECTIONS PRÉSIDENTIELLES SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER PARISIEN ?

Comme pour toutes les élections présidentielles, certains acheteurs de biens immobiliers à Paris préfèrent attendre les résultats des élections pour prendre ou non la décision d’acheter. En effet, les éléments des programmes proposés par les candidats peuvent avoir un impact non-négligeable sur le marché. À titre d’exemple, en 2017, quand certains candidats proposaient de taxer davantage les transactions immobilières d’autres proposaient évidemment de les alléger. Ces choix politiques ont bien évidemment un impact sur le comportement des acquéreurs et notamment des investisseurs très souvent le plus impactés par ces mesures. En revanche, même si indirectement, les acquéreurs de résidences principales se posent moins de questions sur ces choix politiques, ils restent également attentifs avant de se lancer dans une acquisition.

À ce jour, les programmes des nombreux candidats en ce qui concerne l’immobilier ne sont pas encore établis. De plus, comme nous avons pu le voir à chaque élection présidentielle, les sondages ne sont finalement que très peu pertinents même dans la dernière ligne droite de l’élection. Face à cette incertitude, certains attendront l’élection définitive du président pour se lancer ou non dans une acquisition immobilière à Paris. Dans ces conditions, nous pourrons vous donner un avis sur l’impact du choix du nouveau président qu’au lendemain de son élection et pas avant. Ce dont nous sommes sûrs, c’est que durant cette période préélectorale, le marché des petites surfaces, destiné notamment au marché locatif sera plus impacté que le marché de la résidence principale. Cela aura très certainement un impact sur les prix de ces biens.

PARIS VA-T-ELLE CONTINUER DE SE VIDER DES FAMILLES EN 2022 ?

Rien n’est moins sûr ! Après une vague de départ en banlieue des familles parisiennes, liée notamment au premier confinement et des couvre-feu successifs, nous commençons déjà à sentir un ralentissement de ces départs. Pour preuve, depuis septembre 2021, des recherches de résidences principales familiales à Paris nous sont à nouveau confiées dans le cadre de nos chasses immobilières, alors que durant le premier semestre 2021, la demande était atone. Même pire, nous commençons déjà à voir des anciens parisiens revenir et qui n’arrivent pas à s’acclimater à la vie rurale.

L’autre raison de ce ralentissement de la demande de maison en banlieue au profit de Paris est la difficulté pour les Parisiens de trouver un bien répondant à leurs attentes en banlieue compte tenu du nombre limité de biens et des prix qui s’y sont envolés. En effet, un Parisien rêve d’une maison en banlieue ou en région sous réserve de pouvoir profiter d’une superficie bien plus importante qu’il ne pourrait avoir à Paris plus un jardin pour y voir gambader ses enfants. Si ces conditions sont réunies, il est alors enclin à accepter de prendre les transports pour se rendre à son travail à Paris. Malheureusement, à la suite de la ruée des Parisiens dans ces secteurs, l’offre s’est effondrée et les prix s’y sont envolés. Face à cette diminution des écarts de prix entre Paris et la banlieue et à l’épuisement des acheteurs qui ne trouvent pas chaussure à leur pied, l’acquisition d’un logement à Paris devient à nouveau une option.

S’ajoute à ce phénomène un développement du télétravail qui a certes été une révolution dans le monde du travail et a donc eu un impact sur les choix immobiliers, mais qui a tendance à se développer moins que prévu. Ainsi, alors que certains acquéreurs imaginaient 3 jours de télétravail pour 2 jours à Paris, la tendance est maintenant plutôt orientée vers 2 jours de télétravail contre 3 en entreprise. De quoi reconsidérer un éloignement de la capitale.

Même si ces tendances ne sont pas gravées dans le marbre et qu’il s’agit tout de même d’une tendance de fond, nous pensons que l’hémorragie observée ces deux dernières années va diminuer et que la demande de biens familiaux va reprendre, ce que nous observons déjà.

LE NOUVEAU DPE VA-T-IL FAIRE PLONGER LES PRIX DES APPARTEMENTS F OU G À PARIS EN 2022 ?

Petit rappel : depuis juillet 2021, un nouveau DPE a été instauré poussant les bailleurs à réaliser des travaux dans les appartements considérés comme des passoires énergétiques. Ainsi les biens classés G ne pourront plus être loués à partir de 2025, ce sera le cas en 2028 des classes F et en 2034 des classes E.
 
Cette nouvelle obligation est notamment devenue un risque important pour les investisseurs dans des petites surfaces parisiennes. En effet, ces bailleurs subiront la double peine ! Ils devront soit investir dans leurs logements pour réaliser les travaux permettant d’améliorer la note énergétique de leur appartement et pouvoir continuer de le louer, ce qui fera baisser leur rentabilité, soit ils devront décider de le vendre avec un risque certain de devoir baisser leur prix pour avoir des acquéreurs prêts à prendre le risque de ne pas pouvoir louer le bien ou prêts à réaliser d’éventuels importants travaux. En lisant ces lignes, votre première réaction est donc de vous dire que le prix des petites surfaces va donc s’effondrer en 2022 notamment à Paris où l’offre locative est importante.

Là encore plane une forte incertitude. Pourquoi ? Sans rentrer dans les détails, bien que la nouvelle méthode de calcul soit nettement plus pertinente que l’ancienne, elle comporte encore de nombreuses failles bien qu’elle ait été déjà été corrigée une fois depuis sa mise en place en juillet 2021. De plus, si cette sanction de ne plus pouvoir louer son bien s’applique vraiment, l’offre de biens locatifs va forcément diminuer dans un marché où l’offre locative est déjà très tendue à Paris. Enfin, même avec des travaux, certains produits ne pourront pas être loués malgré les travaux effectués par les propriétaires, car certains travaux devront être réalisés par la copropriété (sans certitude que celle-ci accepte de les réaliser) ou tout simplement pour des raisons d’urbanisme (comme par exemple installer une pompe à chaleur avec unité extérieure ou la pose de panneaux solaires ce qui est très souvent interdit par la mairie de Paris pour des raisons de PLU). Même si nous ne pouvons pas nous engager sur cette perspective, nous restons convaincus que d’ici 2025, les choses pourront encore changer ce qui une fois de plus laisse planer une incertitude sur ce marché.

À noter, les biens familiaux seront moins touchés par cette nouvelle méthodologie, car ces biens sont moins souvent destinés à la location.

NOS PERSPECTIVES SUR L’ÉVOLUTION DES PRIX DE L’IMMOBILIER À PARIS EN 2022

Face à ces nombreuses incertitudes planant sur le marché parisien, il serait bien prétentieux d’être en mesure d’avoir un avis tranché sur l’évolution possible des prix de l’immobilier à Paris sur l’ensemble de l’année 2022. Tout peut basculer d’un mois à l’autre au regard des éléments mentionnés plus haut.

En revanche, ce dont nous sommes convaincus, c’est qu’il n’y aura pas de krach immobilier à Paris en 2022. Preuve en est avec la période de pandémie que nous venons de vivre et que nous vivons encore. Même avec un cataclysme mondial de cette envergure, les prix de l’immobilier à Paris ont tout au plus baissé de 1 % en 2021. Nous n’appelons pas cette baisse un crack, mais un atterrissage en douceur.

Si vous êtes investisseur, nous vous recommandons soit de profiter de la période actuelle d’incertitude sur le DPE pour acheter des biens F ou G et de négocier leur prix à hauteur des travaux nécessaires pour atteindre une note permettant de continuer à louer votre bien. Soit d’attendre les élections présidentielles pour savoir à quelle sauce vous serez mangé en matière de fiscalité. Mais attention à l’éventuelle hausse des taux…

Concernant l’achat d’une résidence principale, il n’y a pas vraiment de meilleur moment pour acheter. Quelle que soit votre acquisition, elle est avant tout dans une logique de long terme et votre choix de déménager est avant tout pour vous sentir mieux dans le bien dans lequel vous vivez. Rien ne sert d’attendre une éventuelle baisse de prix drastique qui, à notre avis n’arrivera pas, pour rester un ou deux ans de plus dans un bien dans lequel vous ne vous sentez plus bien.

Quoi qu’il en soit, si vous souhaitez réduire vos risques et être conseillé par un professionnel de l’immobilier spécialiste de Paris en Chasse immobilière depuis plus de 10 ans, nous pouvons nous charger de la recherche, de la négociation et de la sécurisation de votre acquisition. Pour en savoir plus sur nos services de chasse immobilière, n’hésitez pas à nous contacter.
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