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Le très fort impact du télétravail sur l’immobilier à Paris

(maj le 18/10/2022)
Durée de lecture : 6 minutes
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Exercer son métier en télétravail à domicile devient le troisième facteur en passe de révolutionner la façon de vivre et d’occuper un appartement par les parisiens après l'invention de l'ascenseur. Ce nouveau mode de vie implique des changements notables quant aux attentes des acquéreurs. L’impact du télétravail sur l’immobilier à Paris pourrait aller bien au-delà d’une modification des agencements recherchés…

RAPPEL : LES CHANGEMENTS OBSERVÉS À PARIS AVANT LE TÉLÉTRAVAIL

La création de l’ascenseur a littéralement chamboulé l’immobilier à Paris. 
Bien que le premier ascenseur ait été créé à la fin du 19ème siècle, il ne s’est réellement démocratisé qu’à partir des années 70. Avant cette période, un ascenseur dans les immeubles Haussmanniens était rare, voire inexistant. Cependant, l’invention a littéralement changé la donne dans ce type d’immeubles. Alors qu’à leur construction à la fin XIXème, les étages inférieurs, et notamment le deuxième étage, étaient réservés aux classes les plus fortunées (d’où la hauteur sous plafond plus élevée au 2ème qu’au 5ème étage), l’arrivée de l’ascenseur a bouleversé la répartition des classes sociales au sein de ces immeubles. Les étages les plus élevés sont devenus alors les étages les plus chers, les premiers étages devenant par conséquent plus accessibles et davantage prisés des personnes aux moyens plus modestes (toutes proportions gardées au regard des prix de l’immobilier à Paris !). Aujourd’hui encore, bon nombre d’immeubles n’en disposent pas et les différences de prix s’en ressentent. La généralisation de l'intérêt du télétravail a un impact similaire sur l'immobilier à Paris.

La fin de l’emploi des « bonnes à tout faire » a également révolutionné l’agencement recherché par des acquéreurs d’immeubles parisiens de type Haussmannien. 
Lors de la construction de ces immeubles, il était fréquent que les familles parisiennes emploient du personnel de maison pour s’occuper de l’entretien, des courses et surtout de la cuisine. Ces domestiques étaient logés et nourris, étant par conséquent à l’entière disposition de leur employeur. Ils disposaient d’une chambre sous les toits de l’immeuble (les fameuses chambres de bonnes). La cuisine des appartements des employeurs était généralement à l’opposé des pièces de réception pour permettre aux bonnes de servir leur employeur sans l’incommoder par les bruits et les odeurs de cuisine. Une fois le service terminé, les bonnes pouvaient regagner leur chambre par un escalier de service distinct de l’escalier principal. Pour des raisons de coût et d’éthique, le métier de bonne a peu à peu disparu. Les propriétaires d’appartements parisiens cuisinent à présent par eux-mêmes et privilégient la proximité avec des invités qu’ils reçoivent à dîner. L’arrivée de la cuisine US a rendu l’agencement du début du siècle obsolète et inadapté au mode de vie actuel. Aussi, ce qui hier était considéré comme un atout, à savoir, un appartement disposant d’une cuisine à l’opposé du séjour, est à présent considéré comme un défaut. L'utilisation de ces pièces de vie va évoluer de la même manière en raison de la généralisation du télétravail. Mais de quelle manière ?

L'IMPACT DU TÉLÉTRAVAIL IMPOSE D'AUGMENTER LES SURFACES À ACHETER

Avec le télétravail, les entreprises ne prennent plus à leur charge les coûts de surface de bureau. En revanche, c'est aux particuliers de supporter cette charge. Dans ce cas de figure, il faut prévoir une surface supplémentaire dédiée au télétravail qui, à plus de 10 000€/m², devient un coût important pour les petits budgets. Lorsque l’on imagine un espace dédié de 3 à 10m², le coût supplémentaire peut avoisiner les 30 000€ à plus de 100 000€ sur le prix d’acquisition de cette surface qui n’était pas nécessaire auparavant. Les acquéreurs les moins fortunés risquent donc d’être encore davantage exclus de Paris pour laisser la place aux plus fortunés ce qui accélérera la gentrification de l’immobilier, déjà en forte augmentation à Paris.

LE TÉLÉTRAVAIL POUSSE LES PARISIENS À ACHETER DES RÉSIDENCES SECONDAIRES

Dans les années 70, la résidence secondaire était considérée à la fois comme le symbole d’un statut social et la concrétisation d’une réussite personnelle. Toutefois, peu à peu, les parisiens ont préféré dépenser leurs économies dans leurs loisirs. Avec l'impact du télétravail partiel sur l'immobilier, ces économies sont maintenant englouties par l’acquisition d’une maison avec jardin à 1h maximum de Paris, pour ceux qui ont passé le cap. En effet, pendant les phases de télétravail, enfermés dans leurs appartements 24/24, les parisiens veulent de plus en plus s’aérer et changer d’environnement, soit le week-end, soit les quelques jours de télétravail de la semaine. D’après certains articles, près de 50% des parisiens souhaitent déserter Paris pour s’installer définitivement à la campagne. Nous sommes convaincus qu’il n’en est rien. Entre vouloir vivre à temps complet à la campagne et faire le pas d’acheter définitivement sa résidence principale au milieu des champs, il y a un fossé. Même si certains ont franchi le cap, ce choix est marginal. En revanche, les parisiens les plus fortunés ont décidé d’acheter une résidence secondaire à environ 1 heure de Paris pour s’aérer le week-end. 

LES APPARTEMENTS DOIVENT DISPOSER D’UN ESPACE BUREAU DÉDIÉ AU TÉLÉTRAVAIL

Le télétravail n’est pas sans conséquence sur l’immobilier. En effet, les salariés doivent maintenant être en mesure d’aménager dans leur logement un espace bureau dédié au télétravail. Aujourd'hui, les logements ne sont pas encore adaptés au télétravail comme l'indique l'étude Settlesweet. Concernant les petites surfaces, cet espace peut être intégré à la chambre ou au séjour. En revanche, pour les acquéreurs de grandes surfaces, une pièce dédiée est privilégiée. En effet, dans ces appartements habités par des familles, souvent composées de jeunes enfants, il est difficile de gérer son activité professionnelle au milieu du chahut des enfants. Il s’agit d’un critère qui faire aujourd'hui l’objet d’une surcote et dont l’absence devient pour de nombreux acquéreurs d’appartements de type familial, un défaut majeur.

L’ESPACE EXTÉRIEUR PREND BEAUCOUP DE VALEUR POUR S'AÉRER À CAUSE DU TÉLÉTRAVAIL

Les confinements ont été une véritable épreuve pour beaucoup de parisiens n’ayant pas pu, ou pas eu envie, de partir à la campagne. Psychologiquement, les personnes disposant d’un balcon ou d’une terrasse ont nettement mieux supporté ces périodes. Avec le télétravail, imposant aux parisiens de rester enfermés dans leur logement toute la journée, le fait de disposer d’un espace pour prendre le café ou déjeuner à l’extérieur est devenu plus qu’avant un véritable critère de sélection. Depuis 2021, les personnes nous contactant pour nous confier la recherche de leur futur appartement à Paris dans le cadre de notre activité de chasseur immobilier, nous demandent très souvent un espace extérieur. Toutefois, même si cette demande devrait rester forte, il est fort probable, comme c’était le cas avant le confinement, que les acquéreurs parisiens au pouvoir d’achat limité revoient leurs critères à la baisse. En effet, ces types de biens dont l’offre est très limitée (nous l’estimons à environ 10% du parc immobilier parisien), se vendent aujourd'hui de 5 à 20% plus cher que les autres biens.

LE TÉLÉTRAVAIL FAIT DE LA CUISINE UNE PIÈCE ENCORE PLUS IMPORTANTE

Beaucoup de parisiens ont découvert les joies de cuisiner pendant les confinements. Dans un souci de gain de temps et de faire des économies, ceux qui télétravaillent préfèrent manger chez eux sans forcément se rendre au restaurant ou dans le kebab du coin. La cuisine prend donc de plus en plus d’importance dans leur critère de choix. Même si ce n’est pas le critère principal, les appartements disposant d’une cuisine fonctionnelle et design ont une longueur d’avance sur les autres appartements.

LE TÉLÉTRAVAIL POUSSE À INSTALLER LA CLIMATISATION DANS LES APPARTEMENTS PARISIENS

Comme nous vous l’expliquions dans notre article sur l'évolution des critères de recherche des acquéreurs rédigé en mars 2019, avec le télétravail, l’installation de climatisation se démocratise plus vite que prévu. En effet, beaucoup de locaux professionnels parisiens sont climatisés. Pendant les périodes de canicule, les salariés profitent à minima en journée d’une bulle de fraîcheur dans leur bureau. Confinés à leur domicile durant les périodes de télétravail et de forte chaleur, l’installation de climatisation se démocratise plus rapidement que prévu. En attendant, n’hésitez pas à lire notre article sur les méthodes pour rafraîchir votre appartement parisien.
Rédaction : De Peter Jorgensen
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