Nouveau DPE 2021 : tous les changements et les impacts sur le marché immobilier
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Nouveau DPE : tout savoir pour devenir incollable !

10/01/2022
Durée de lecture : 14 minutes

POURQUOI UN NOUVEAU DPE A ÉTÉ MIS EN PLACE LE 1ER JUILLET 2021 ?

Les émissions de gaz à effet de serre ont pour origine le logement à hauteur de 20 % environ. Ils contribuent donc fortement au réchauffement climatique. Le DPE (Signification : Diagnostic Performance Energétique) est un document réalisé par un diagnostiqueur et est obligatoire dans le cadre d’un achat, d’une vente ou d’une location d’un bien immobilier. Compte tenu de l’urgence climatique, le DPE est donc devenu un document central et indispensable pour informer un futur acquéreur ou un futur locataire avant d’acheter ou louer un bien. Le problème majeur de l’ancienne version du DPE était son manque de pertinence car sa méthode de calcul n’était pas du tout représentative de la réelle performance énergétique de nombreux logements. De plus, il n’était qu’informatif et n’incitait en aucune manière un propriétaire à réaliser des travaux d’amélioration de son logement pour en réduire l’impact sur le changement climatique. Le gouvernement a donc pris la décision d’apporter des modifications majeures à ce document pour créer un nouveau diagnostic immobilier.

Le premier objectif de ce nouveau DPE est donc d’inciter les bailleurs et les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leur logement notamment pour les biens considérés comme des « passoires énergétiques » (logement extrêmement énergivore) et les inciter à y réaliser des travaux.

Le deuxième est d’améliorer l’information communiquée à des futurs locataires ou des futurs acquéreurs d’un logement avant d’en faire l’acquisition ou la location.

Enfin, le dernier objectif est de permettre aux locataires de vivre dans des logements leur permettant de faire des économies d’énergie et de vivre dans un logement plus décent.

Des modifications importantes ont donc été apportées tant sur la méthode de calcul que sur la présentation de ce document qui est effectif depuis le 1er juillet 2021.

QUELLES SONT LES PRINCIPALES DIFFÉRENCES ENTRE L’ANCIEN ET LE NOUVEAU DPE ?

Le nouveau DPE 2021 se calcule à partir d’informations liées réellement à la performance énergétique d’un logement (isolation, chauffage, ventilation, ponts thermiques…). Ceci semble évident, mais ce n’était pas le cas de l’ancien DPE pour les biens datant d'avant 1949 ou disposant d'un chauffage collectif ! En effet, l’ancienne version se calculait essentiellement à partir de la consommation énergétique de ces biens (pour simplifier, il se faisait en fonction de la façon qu’un locataire ou qu’un propriétaire se chauffait !). Ainsi, pour réaliser l’ancien DPE, le diagnostiqueur demandait au propriétaire ou au locataire ses factures d’énergie pour en déterminer la note attribuée au logement. Cette méthode était totalement incohérente, car une personne frileuse qui se chauffait beaucoup avait un DPE très mauvais alors qu’une personne ne se chauffant que très peu avait un très bon DPE. Cette méthode simpliste ne permettait donc aucunement de déterminer la performance énergétique réelle d’un logement. De plus, sans facture, certains DPE pouvaient être vierges (donc sans aucune information) ce qui ne sera plus possible avec le nouveau DPE. A noter : la nouvelle méthode concerne uniquement les biens à usage d'habitation. Aucune modification n'a eu lieu pour les biens à usage commercial: un local commercial peut donc toujours avoir un dpe vierge.

Le nouveau DPE devient opposable alors que l’ancien DPE était non opposable. En d’autres termes, lorsqu’un diagnostiqueur réalise aujourd’hui un DPE, il engage sa responsabilité juridique au même titre que le propriétaire ou le bailleur ce qui n’était pas le cas de l’ancienne version. Cette nouvelle donne a un impact majeur car les diagnostiqueurs, par crainte d’être inquiétés sur le plan juridique, seront obligés de dégrader une note par manque d’information sur un logement plutôt que de prendre un risque juridique. Nous parlerons de ce sujet plus loin dans la méthode de calcul du nouveau DPE.

Le document d’information du DPE a été relooké et enrichi. Dans les grandes lignes, l’ancienne version se limitait à indiquer le montant de la facture d’énergie annuelle du logement, la note de performance énergétique calculée à partir de cette facture, la note d’émission de gaz à effet de serre et enfin de nombreux conseils pour améliorer le confort énergétique du logement. Le nouveau DPE est nettement plus complet. Il informe bien entendu le lecteur sur la note du logement en termes de performance énergétique et de ses émissions de gaz à effet de serre, mais aussi sur l’estimation annuelle d’énergie par poste, ses différentes déperditions de chaleur… Il est donc beaucoup plus riche en informations et plus lisible que l’ancienne version.

Le nouveau DPE fait que les logements considérés comme passoire énergétique ne pourront plus être loués ce qui n’était pas le cas de l’ancienne version ! Pour pousser les bailleurs à réaliser des travaux d’amélioration énergétique de leur logement, le gouvernement a trouvé une solution radicale ! Les appartements les plus énergivores ne pourront plus être loués (voir la partie sur « le calendrier pour l’interdiction de louer et dates de validité du DPE »)

COMMENT LIRE LES INFORMATIONS DU NOUVEAU DPE ?

Page 1 : vous y trouverez la qualité de votre logement en termes de performance énergétique. Les logements extrêmement performants sont classés A et les moins performants sont classés G. Ce classement est déterminé en fonction de seuils de consommation du logement en kWh/m²/an et de ses émissions de gaz à effet de serre en kg de Co2/m²/an (voir graphique ci-dessous). Attention, la note d’émission de gaz à effet de serre (en bleu à droite) est intégrée dans la note de performance globale du logement qui fait foi. Elle n’est présentée dans le document qu’à titre informatif. Son résultat est reporté dans la note globale comme vous pouvez le voir ci-dessous. À noter toutefois que si un bien affiche une lettre d’émission de gaz à effet de serre moins bonne que celle des consommations d’énergie, dans ce cas, la note globale (de vert à rouge) sera la lettre du gaz à effet de serre. Vous me suivez 😉.
Double-seuil-DPE Seuil-consommation-et-Gaz-à-effet-de-serre
Page 2 : elle présente un schéma synthétique des déperditions de chaleur du logement par poste. Il permet ainsi rapidement de savoir sur quel critère votre logement est plus ou moins performant. À titre d’exemple, voici le schéma de déperdition de chaleur d’un appartement situé au 3ème étage d’un immeuble. Étant chauffé au-dessus et au-dessous par d’autres appartements, la déperdition de la toiture/plafond et du plancher bas est de 0 %. En revanche, les murs n’étant pas isolés, la déperdition des murs de ce logement est importante.
Déperditions-de-chaleur-DPE
Un schéma de confort d’été est indiqué par des smileys. Il permet également de savoir rapidement si oui ou non, le logement est agréable à vivre en été. Des conseils d’amélioration y sont également proposés.
DPE-confort-d'été
La performance de l’isolation est schématisée par niveau comme le montre le schéma ci-dessus. En un clin d’œil, vous savez donc si l’isolation du bien doit être améliorée ou non.
Performance-de-l'isolation-DPE
Symbole du système de ventilation du bien. Une ventilation par ouverture des fenêtres sera forcément moins bien notée qu’un bien ventilé par une VMC.
DPE-système-de-ventilation
Enfin, le schéma de type de production d’énergie renouvelable du logement, ainsi que des solutions d’amélioration. 
DPE-Production-dénergies-renouvelables
Page 3 : présente en détails les différentes consommations d’énergie par poste du logement ainsi qu’une estimation annuelle du coût de ces énergies. 
DPE-diagnostic-de-performance-énergétique
Des recommandations visant à réduire votre consommation d’énergie complètent cette page.
DPE-recommandation-usage-de-votre-logement
Page 4 : présente une synthèse des spécificités du logement par poste, ainsi que des recommandations de gestion et d’entretien des équipements de ce logement.
Page 5 : présente des recommandations de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement. Elle se divise en deux packs (travaux essentiels et travaux à envisager). Le pack 1 mentionne les travaux à réaliser en priorité pour améliorer la note du logement et le pack 2 les travaux à réaliser dans un second temps.
Recommandations-d'amélioration-de-la-performance-DPE
Cette amélioration sur la note globale est illustrée par le graphique ci-dessous.
Evolution-DPE-suite-aux-travaux
Enfin, les dernières pages du document et les plus importantes, sont les annexes qui permettent de voir toutes les informations saisies par le diagnostiqueur. C’est généralement dans cette partie que nous pouvons détecter des incohérences. Dans le cadre de nos chasses immobilières, nous réalisons une analyse précise de ces informations pour pouvoir expliquer à nos clients à la fois la note obtenue, mais aussi identifier des critères permettant potentiellement d’améliorer le DPE du bien en cas d’erreur de saisie.
Annexes-DPE-fiche-technique-du-logement

COMMENT EST CALCULÉ LE NOUVEAU DPE ?

Lorsqu’un diagnostiqueur réalise un diagnostic de performance énergétique, il utilise un logiciel qu'il achète à un éditeur de logiciel (il en existe plusieurs sur le marché) et dont les pouvoirs publics ont validé les données et la méthode de calcul pour pouvoir être commercialisé. Il n’a donc pas la main sur la méthode de calcul appelée 3 CL-DPE 2021 (Signification : Calcul des Consommations Conventionnelles du Logement). Il ne découvre la note finale attribuée au logement qu’une fois toutes les informations relatives au bien intégrées dans le logiciel. L’algorithme est donc totalement opaque et très complexe. L’avantage de cette méthode est que les résultats ne peuvent être aucunement falsifiés pour arranger un bailleur ou un vendeur pour obtenir une meilleure note, sans compter le côté opposable du diagnostic. L’inconvénient est qu’il est donc impossible de savoir quel critère a impacté plus ou moins fortement la note finale d’un logement et dans quelles proportions sans avoir la main sur l'outil. Il est donc très difficile pour un propriétaire de savoir précisément quels travaux il devra engager pour améliorer sa note (les packs 1 et 2 étant très généralistes).

Concernant le calcul, nous ne pourrons pas rentrer dans le détail dans cet article tant le nombre de critères pris en compte est important. Toutefois, voici les principaux facteurs pouvant impacter une note. Ils sont classés par ordre d’importance selon les diagnostiqueurs avec lesquels nous nous sommes entretenus.

Critère N°1 : le type de chauffage du logement et de son eau chaude sanitaire ont une grande importance dans le calcul du nouveau DPE 2021. Ainsi, la note d’un appartement situé, par exemple, dans un immeuble avec une chaudière collective ancienne et mal entretenue au fioul sera fortement dégradée. Il est même possible qu’avec d’importants travaux d’isolation dans un logement, la note finale ne puisse jamais dépasser la note F ou G du fait de ce critère ! Pour optimiser le DPE, le chauffage doit être de dernière génération, avec un système de régulation ou de pilotage des températures par pièce pour que ce critère soit positif sur la note globale du bien. A noter que le chauffage électrique est privilégié dans la nouvelle méthode car il émet moins de gaz à effet de serre.

Critère N°2 : l’isolation des murs et le type de fenêtres est le deuxième critère qui semble être le plus important. Le type de matériaux constituant un mur (briques, parpaings, pierre…) ou la toiture et son épaisseur sont pris en compte dans le calcul. Le diagnostiqueur va également relever la surface des murs et le type d’isolation donnant sur l’extérieur, leurs orientations, la surface des fenêtres, le type de fenêtres et leurs épaisseurs avec ou sans double vitrage, avec ou sans gaz isolant comme l’argon, le type d’isolation de la toiture… Et ce ne sont que quelques exemples. Du fait de l’impact de ces critères sur le calcul du DPE, un appartement situé au dernier étage et dont la toiture n’a pas été isolée par la copropriété verra sa note fortement dégradée par la nouvelle méthode. De la même manière, les planchers et plafonds sont pris en compte dans le calcul. Ainsi, un rdc avec une cave en dessous (donc non chauffé) aura potentiellement une moins bonne note qu’un appartement situé au 3ème étage chauffé par le voisin du dessus et du dessous. La zone climatique et l’altitude où se trouve le bien sont également prises en compte. Ainsi, un appartement à Paris n’obtiendra pas la même note avec les mêmes critères qu’un appartement à la montagne. Enfin, un appartement exposé sud sera mieux noté qu’un appartement avec des façades totalement exposées au nord.

Critère N°3 : la ventilation impacte également la note globale d’un logement. Ainsi un logement disposant d’une VMC, de barrettes de ventilation sur les fenêtres, traversant… sera mieux noté qu’un appartement n’ayant pas de ventilation. Même les cheminées sont prises en compte. Une cheminée à foyer ouvert source de déperdition de chaleur sera moins bien noté qu’un appartement ou une maison avec un insert ou dont le foyer a été condamné !

Critère N°4 : Les critères améliorant le confort d’été sont également pris en compte dans le calcul (hors climatisation, afin de privilégier le recours à des dispositifs non-consommateurs d’énergie). Ainsi les appartements comportant des volets extérieurs ou de brise-soleils ont de meilleures notes que ceux n’en disposant pas.

Etant donné l’impact de cette nouvelle méthode de calcul, l’opposabilité du DPE et les risques juridiques en découlant, dorénavant, aucun diagnostiqueur ne prendra le risque d’entrer une information dans son logiciel s’il n’en a pas la certitude. Compte tenu de cette nouvelle donne, par défaut, si un diagnostiqueur ne connaît pas une information comme la date d’installation de la chaudière ou le type de chauffage, la valeur par défaut sera automatiquement prise en compte et cette note est la moins bonne. Ainsi, un bien que nous avions trouvé pour un client qui avait été totalement rénové en 2000 a vu sa note finalement fortement dégradée car le diagnostiqueur ne disposait pas de références suffisantes concernant les radiateurs et ont été considérés comme datant d’avant 1945. De la même manière, la ventilation a été mentionnée comme datant d’avant 1948. La deuxième conséquence de l’opposabilité du DPE est qu’un diagnostiqueur demandera des preuves des travaux réalisés dans un logement pour intégrer la donnée dans son logiciel (facture notamment) pour lui permettre de se justifier en cas de procès.

LE NOUVEAU DPE EST-IL RÉELLEMENT FIABLE ?

Avant de vous donner notre avis sur la fiabilité du nouveau DPE, voici ce qu’il est important de savoir. Il a été mis en place le 1er juillet 2021. Lors de la rentrée de septembre 2021, les propriétaires vendeurs, les bailleurs, les diagnostiqueurs, les agents et chasseurs immobiliers… se sont rapidement rendu compte que les biens pour lesquels ils faisaient un nouveau DPE se retrouvaient souvent classés F ou G notamment pour les immeubles datant d’avant 1975 soit environ 160 000 logements ! Étant donné la forte réaction des professionnels de l’immobilier, le nouveau DPE a été suspendu du 24 septembre au 1er novembre 2021, le temps de permettre aux pouvoirs publics de revoir leur copie et de modifier leur méthode de calcul. Durant cette période, il n’était donc plus possible de faire un DPE nouvelle génération ce qui a créé une forte désorganisation notamment concernant les transactions immobilières. À partir du 1er novembre 2021, la méthode de calcul a été corrigée. Les DPE réalisés entre juillet 2021 et novembre 2021 ont donc été regénérés selon la nouvelle méthode par les diagnostiqueurs les ayant réalisés (ce qui leur demande du temps de travail). Pour les dédommager, cette mise à jour est indemnisée à hauteur de 60 € par diagnostic et payé par l'Etat.

Cela étant dit, après avoir vu de nombreux nouveaux DPE dans le cadre de nos chasses immobilières, nous avons encore de nombreux doutes et interrogations sur ce nouveau DPE ! Voici notre avis.

Des incohérences dans le calcul : Les petites surfaces (studio ou T2) sont très souvent moins bien classées que les grandes car notamment, la proportion de surfaces de leurs murs donnant sur l’extérieur est très souvent plus importante que les grandes surfaces. Leur note globale est donc très souvent dégradée. Il serait à notre avis judicieux de corriger ce biais touchant une majorité de biens destinés à la location.

Des facteurs indépendants de la volonté d’un propriétaire : il est souvent proposé dans les nouveaux DPE de faire une isolation par l’extérieur d’un bien. Si nous prenons l’exemple d’un immeuble Haussmannien, pour des raisons architecturales, il sera impossible de le faire. De la même manière, il est très souvent recommandé d’installer un chauffage par géothermie, des panneaux solaires ou encore une pompe à chaleur pour le système de chauffage. Toutefois, dans une ville comme Paris, il est interdit dans de nombreux cas d’installer ce type de dispositifs pour des raisons d’urbanisme. Enfin, si nous prenons le chauffage collectif ou l’isolation d’une toiture, si la copropriété ne décide pas de réaliser les travaux, le propriétaire pourra potentiellement être impacté par la dégradation du DPE de son logement alors que ce critère est indépendant de sa volonté. Le propriétaire est donc indirectement sanctionné par la méthode alors que ces critères ne sont pas liés à son manque de diligence. 

Des erreurs liées aux diagnostiqueurs : Le DPE intègre de très nombreux critères. Cette multitude de critères est donc propice aux erreurs d’inattention du diagnostiqueur. De plus, la nouvelle méthode étant récente, ils n’ont pas tous encore pu se familiariser avec certaines modifications qui ont été apportées à l'outil intégrant beaucoup plus de données d'entrée ce qui peut être source d'erreurs. Ainsi, depuis sa mise en place, nous avons pu observer de nombreuses incohérences dans les données saisies qui ont eu un impact sur des DPE de biens que nous avons chassés. L’exemple le plus flagrant a été un bien que nous avons trouvé pour l’un de nos clients qui était classé E selon la nouvelle méthode. Nous avons détecté dans ce DPE deux erreurs que nous avons indiquées au diagnostiqueur qui les a corrigées. A la suite de ces corrections, le logement a finalement été classé D !

Des estimations de coûts de travaux et de consommation d’énergie très imprécis : Dans la nouvelle version du DPE, l’outil calcule une estimation de travaux à réaliser pour améliorer son DPE. Ces estimations de coût sont très imprécises, car les prix sont estimés à l’échelle nationale alors qu’ils peuvent être très variables d’une région à l’autre. De plus, ils ne prennent pas en compte des travaux annexes permettant de réaliser ces travaux. Prenons l’exemple d’un bien dont un mur doit être isolé par l’intérieur pour améliorer le DPE mais qui dispose d’une cuisine sur le mur en question. L’estimation du coût des travaux prendra en compte l’isolation du mur mais pas le démontage de la cuisine et sa réinstallation ce qui peut faire doubler la facture. Sans compter la perte de surface du logement qui dévalorise le prix final du bien et pourra potentiellement coûter des dizaines de milliers d’euros surtout dans des villes comme Paris où le prix au m² est supérieur à 10 000€/m². Concernant les estimations de coûts ou de gain d’énergie, les fourchettes sont souvent larges et imprécises. De plus, ces montant dépendront fortement de votre façon de vivre dans votre logement.

Des bugs existent toujours dans l’outil de calcul : Des diagnostiqueurs avec qui nous avons échangé nous confirment que même si la méthode de calcul a été améliorée à la suite des problèmes rencontrés à l’automne, il reste encore des bugs à corriger dans l’outil ce qui peut encore impacter la note d’un bien.

Des conseils d’amélioration incohérents : Pour illustrer ces incohérences, nous avons pu voir dans un appartement situé entre deux appartements que la déperdition de chaleur du plafond était de 0 %. Mais la recommandation proposée pour améliorer le confort d’été était de faire isoler la toiture du logement !

Nous estimons donc que le nouveau DPE est sans commune mesure plus pertinent que l’ancien DPE (utilisé avec la méthode des factures) qui n’avait aucune cohérence avec la réelle performance énergétique d’un logement. Il donne également un nombre d’informations complémentaires très précieuses pour un acquéreur ou un locataire. Toutefois, il nécessite encore de nombreuses améliorations pour être réellement fiable. Nous estimons et espérons que ces différents facteurs de déviation seront affinés au fil de l’eau car le fond de cette refonte est très bon.

QUELS TRAVAUX DOIVENT ÊTRE RÉALISÉS POUR AMÉLIORER LE DPE ?

Si vous êtes vendeur ou acquéreur d’un bien classé F ou G, vous allez devoir faire très attention avant de vous lancer dans des travaux pour faire baisser la note du DPE de G à D par exemple. Pourquoi ?

Tout d’abord, les estimations de coût de travaux indiqués dans le DPE sont très imprécises comme expliqué précédemment. À titre d’exemple, nous avons déjà vu un DPE d’un appartement de 36m² préconisant l’isolation des murs par l’intérieur. Le montant estimé pour ces travaux était de 20 à 40€ !

Ensuite, il n’est pas impossible que la méthode de calcul évolue encore ces prochains mois, voir ces prochaines années. Si vous décidez d’effectuer des travaux aujourd’hui et que la méthode évolue, il est possible que ces travaux n’améliorent pas la note.

Enfin, nous ne connaissons pas précisément (poste par poste) les facteurs qui améliorent une note et dans quelles proportions. Ainsi, si vous vous lancez tête baissée dans les travaux préconisés dans le DPE, il n’est pas impossible que ces travaux n’aient pas un impact suffisant pour vous faire changer de note. De plus, les notes sont attribuées par tranche un peu comme les impôts. Si vous réalisez des travaux, il est possible que ces travaux vous mettent à la limite entre deux tranches et ne vous permettent pas de vous faire changer de catégorie. Même si en soi la performance énergétique aura été améliorée, ils ne vous permettront pas forcément de pouvoir continuer à louer votre bien ou de valoriser votre bien auprès de futurs acquéreurs.

Si vous décidez réellement d’effectuer des travaux d’amélioration de la performance énergétique de votre logement, nous vous conseillons vivement de faire réaliser un audit énergétique par un professionnel. Un audit permet d’évaluer avec précision la consommation énergétique d'un bâtiment. Ensuite, le professionnel sera en mesure d’évaluer avec précision les travaux à réaliser dans votre logement pour en améliorer sa note et de chiffrer les travaux afin de les prioriser.

IMPACT DU NOUVEAU DPE SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER EN 2022

Les appartements classés F et G dans un premier temps, et E dans un second temps, risquent d’être impactés par ce nouveau DPE. Ainsi, seront les plus touchés les appartements de petites tailles, ceux situés dans des copropriétés disposant d’un chauffage collectif non rénové ou ancien, les appartements en dernier étage et en rez-de-chaussée, les biens mal entretenus par leur propriétaire…

Une baisse massive de l’offre locative :
Plus de 1 700 000 logements en locations sont ainsi concernés et risquent d’être exclus du marché locatif ce qui est colossal dans un marché confronté déjà une pénurie d’offre. Les petits appartements destinés aux salaires les plus modestes seront tout particulièrement concernés. Même si le fond de cette refonte du DPE est bon, son impact sur le terrain risque d’être dévastateur. Notre avis est qu’il sera difficilement tenable pour les pouvoirs publics de conserver cette règle d’exclusion du parc locatif des appartements considérés comme des « passoires thermiques » et que cette obligation devra être remplacée par une autre contrainte, mais n’impactant pas l’offre de logement locatif (une taxe par exemple pour les appartements énergivores ?).

Une baisse de prix notable des petites surfaces classées F ou G :
Un acquéreur sur trois est un investisseur. Ces investissements se font généralement sur des petites surfaces au coût d’acquisition moins élevé. Ces acquéreurs se détourneront naturellement de ces biens classés F ou G car ils ne seront plus en mesure de les louer sauf à réaliser des travaux importants. Pour compenser cette perte financière, les vendeurs seront dans l’obligation de baisser leur prix de vente.

Beaucoup de bailleurs risquent de préférer ne plus louer leur bien ou de vendre :
Certains bailleurs préféreront parfois vendre pour éviter les travaux d’amélioration. Le retour sur investissement de travaux permettant d’améliorer une note est estimé à 20 ou 30 ans. Les premiers qui seront donc touchés seront les locataires qui verront l’offre de bien locatif baisser avec un risque de hausse des loyers dans les secteurs ne profitant pas d’encadrement des loyers.

Les vendeurs seront potentiellement impactés par un DPE erroné :
Comme évoqué, la méthode de calcul du DPE fait que la moindre erreur peut être fatale. Ainsi, un vendeur pourra très bien se trouver dans la situation de ne pas réussir à vendre son bien ou à baisser drastiquement son prix pour espérer le vendre alors que sa note était potentiellement bonne.

De plus en plus de banques ne voudront plus financer les biens classés F ou G :
Ainsi, même si un investisseur réussit à obtenir un bon prix lui permettant de réaliser les travaux de rénovation d’un bien pour en améliorer la performance énergétique, il ne pourra potentiellement pas l’acheter si la banque ne le suit pas.

Selon nous, le nouveau DPE ne peut rester en l’état, mais devra encore subir des modifications dans les prochaines années. Si ce n’est pas le cas, les conséquences risquent d’être désastreuses tant pour les locataires que pour les propriétaires notamment aux petits revenus ayant fait le choix d’investir dans une logique de complément de revenus pour la retraite et qui n’auront pas les moyens d’effectuer les travaux d’améliorations nécessaires.

QUEL EST LE CALENDRIER POUR L’INTERDICTION DE LOUER ET LES DATES DE VALIDITÉ DU DPE ?

Pour donner le temps aux bailleurs de réaliser les travaux d’amélioration énergétique de leur logement, le gouvernement leur a fixé un calendrier serré.

- Dès 2023, ne seront plus louables les appartements ayant une consommation énergétique supérieure à 450Kwh/m²/an soit une bonne partie des appartements classés G.
- À partir de 2025, les appartements classés G (soit environ 600 000 logements) ne pourront plus être loués.
- En 2028, viendra le tour des appartements classés F (soit environ 1 200 000 logements avec les logements classés G)
- En 2034, ce seront les appartements classés E (soit près de 2 600 000 logements avec les logements F et G). 

Petite exception pour Mayotte et La Réunion dont les appartements classés G ne pourront plus être louables à compter de 2028 et F en 2031.

Lors de la mise en vente d’un bien, les DPE réalisés :

- entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
- entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

La durée de validité d’un DPE restera de 10 ans. Toutefois, concrètement, ce nouveau DPE va être rapidement connu des acquéreurs et des bailleurs. Sachant que l’ancien DPE n’a aucune pertinence, beaucoup d’entre eux exigeront le DPE version 2021 pour connaître précisément la performance énergétique de leur logement. Et s'il ne demande pas cette mise à jour, dans la plupart des cas, le notaire la demandera à leur place dans le cas d'une transaction. Donc même si les anciens DPE resteront valides selon le calendrier ci-dessus, ils devront certainement être mis à jour à la demande des locataires et des futurs acquéreurs.

QUELS SONT LES RISQUES POUR LES BAILLEURS DE NE PAS RESPECTER LA LOI ?

En cas de non-respect de la réglementation, le locataire pourra se retourner contre le bailleur en lui demandant dans un premier temps de réaliser les travaux nécessaires. Si le bailleur ne les réalise pas ou qu’il ne répond pas à la demande du locataire dans les 2 mois, le locataire pourra alors saisir la commission départementale de conciliation. Si le juge considère que le bailleur ne respecte pas ses obligations, il pourra alors lui imposer de réaliser les travaux nécessaires, accorder une réduction de loyer au locataire ou encore imposer des dommage et intérêts à payer au locataire. Les bailleurs pouvant échapper à cette règle seront ceux qui, malgré les travaux réalisés dans le logement pour en améliorer la performance énergétique, ne pourront pas atteindre le niveau exigé compte tenu de facteurs indépendants de leur volonté comme des travaux devant être réalisés par la copropriété ou des logements contraints pas des obligations architecturales.

Les autres impacts pour les locataires sont les suivants. Le 25 août 2022, les bailleurs ne pourront plus augmenter le loyer d'un logement classé F ou G lors d'un changement de locataire. Les loyers de ces logements seront également figés et ne pourront plus être indexés sur l’IRL (indice de référence des loyers). Les baux incluant une clause de majoration de loyer de ces logements à la suite de travaux d’amélioration comme l’installation d’un ascenseur ne pourront plus être majorés.

Ne pas réaliser des travaux d’amélioration des logements énergivores pourra donc coûter très cher aux bailleurs.

QUEL EST LE PRIX POUR LA RÉALISATION DU NOUVEAU DPE ?

Selon l’ADEME, le prix d’un DPE varie de 100 à 250€. Ce prix dépend de la surface du bien, du lieu où est réalisé ce diagnostic… N’étant pas réglementé, il peut également varier en fonction de la concurrence des diagnostiqueurs sur le secteur. À titre d’exemple, nous estimons qu’à Paris, un DPE est en moyenne facturé 120 à 140€.

Ce coût est à la charge du vendeur, du bailleur et est parfois remboursé par l’agence immobilière qui se chargera de la commercialisation ou de la location en mandat exclusif.

Attention de ne pas forcément choisir le diagnostiqueur le moins cher. Il est vraiment préférable de choisir un diagnostiqueur sérieux, et même mieux, choisir un diagnostiqueur qui vous a été recommandé.

Vous trouvez ce prix cher ? N’oublions pas que contrairement à la méthode des factures qui prenait quelques minutes à réaliser et à ne saisir dans l’outil que le montant de la facture n’énergie et quelques informations complémentaires, le nouveau DPE demande un travail nettement plus important vu le nombre de données à intégrer et donc beaucoup plus de temps à réaliser (1h en moyenne) ainsi qu’une grande expertise. Nous trouvons donc ce montant parfaitement justifié.

5 CONSEILS POUR BIEN APPRÉHENDER SEREINEMENT LE NOUVEAU DPE

Conseil N°1 : relire avec rigueur le DPE lors de sa réception (tant pour un bailleur, un vendeur ou un acquéreur). Si vous ne savez pas détecter les éventuelles erreurs, n’hésitez pas à vous faire accompagner par exemple d’un chasseur immobilier ou d’un agent immobilier pour vous aider dans cette tâche nécessitant des connaissances techniques.

Conseil N°2 : Ne vous précipitez pas tout de suite pour réaliser des travaux d’amélioration. Attendez encore quelques mois le temps que le nouveau DPE se « stabilise ». Si vous souhaitez tout de même lancer vos travaux, faites-vous accompagner par un professionnel de l’audit énergétique pour prioriser vos travaux et faire les bons choix vous permettant d’améliorer votre note.

Conseil N°3 : Si vous êtes vendeur, agent ou bailleur, nous vous conseillons avant la réalisation du DPE, de faire la chasse aux factures des travaux réalisés dans le bien, ou la copropriété, pouvant impacter la note de performance énergétique. Vous gagnerez ainsi du temps et surtout, ceci évitera au diagnostiqueur d’indiquer une valeur par défaut qui risque de dégrader la note du logement. Ensuite, une formation liée au nouveau diagnostic de performance énergétique est à envisager pour à la fois conseiller vos clients ou pour détecter d’éventuelles erreurs impactant la note globale d’un bien. Nous conseillons également vivement aux agents immobiliers d’informer leurs clients en amont d’une vente, ainsi que les acquéreurs, des spécificités de ce nouveau DPE et de ses conséquences pour ne pas risquer une rétractation chez le notaire s’il découvre en pleine signature que le bien est classé F ou G et qu’il ne pourra pas le louer sans faire de travaux. Vous risquez de perdre du temps et surtout de faire perdre de l’argent à vos clients vendeurs avec une remise en commercialisation du bien que vous vendiez. A noter : n’oubliez pas qu’à partie du 1er janvier 2022, les annonces de transactions ou de location devront obligatoirement mentionner la phrase « Logement à consommation énergétique excessive : classe F ou G» pour les appartements classés F ou G.

Conseil N°4 : Si vous êtes acheteur, le nouveau DPE peut être un argument de négociation. Toutefois, attention de ne pas trop en abuser car compte tenu des nombreux facteurs de déviation présentés ci-dessus, votre argument peut rapidement tomber à l’eau et se retourner contre vous. Vous faire accompagner par un professionnel de l’achat immobilier comme un chasseur immobilier pourra vous faire gagner parfois des milliers d’euros.

Conseil N°5 : Si vous devez louer ou vendre un bien, même si certains anciens diagnostiques sont encore valables, nous vous conseillons dès maintenant de les mettre à jour avec la nouvelle méthode. Les futurs acquéreurs ou locataires risquent fortement de vous le demander. Vous gagnerez ainsi du temps et vous éviterez potentiellement une mauvaise surprise si votre bien est bien classé avec l’ancienne méthode et qu’elle se voit dégradée avec la nouvelle.
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Rédaction : De Peter Jorgensen avec la participation de la société AASPC (diagnostiqueur)