L'essentiel à retenir sur le DPE
• Depuis 2021, le DPE est juridiquement opposable : un acquéreur peut se retourner contre un vendeur en cas d'erreur significative.
• Deux logements de même superficie peuvent obtenir des notes très différentes selon leur isolation, leur chauffage ou leur consommation énergétique.
• Un logement classé F ou G peut voir sa valeur diminuer et faire l'objet de restrictions progressives à la location.
• À Paris, où de nombreux immeubles sont anciens, le DPE est devenu un critère majeur pour les acheteurs et les investisseurs.
• Le DPE ne mesure pas uniquement la consommation d'énergie : il prend également en compte les émissions de gaz à effet de serre du logement.
Pourquoi un nouveau DPE a été mis en place le 1er juillet 2021 ?
Les émissions de gaz à effet de serre ont pour origine le logement à hauteur de 20 % environ. Ils contribuent donc fortement au réchauffement climatique. Le DPE (Signification : Diagnostic Performance Energétique) est un document réalisé par un diagnostiqueur et est obligatoire dans le cadre d’un achat, d’une vente ou d’une location d’un bien immobilier. Compte tenu de l’urgence climatique, le DPE est donc devenu un document central et indispensable pour informer un futur acquéreur ou un futur locataire avant d’acheter ou louer un bien.
Le problème majeur de l’ancienne version du DPE était son manque de pertinence car sa méthode de calcul n’était pas du tout représentative de la réelle performance énergétique de nombreux logements. De plus, il n’était qu’informatif et n’incitait en aucune manière un propriétaire à réaliser des travaux d’amélioration de son logement pour en réduire l’impact sur le changement climatique. Le gouvernement a donc pris la décision d’apporter des modifications majeures à ce document pour créer un nouveau diagnostic immobilier.
Le premier objectif de ce nouveau DPE est donc d’inciter les bailleurs et les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leur logement notamment pour les biens considérés comme des « passoires énergétiques » (logement extrêmement énergivore) et les inciter à y réaliser des travaux.
Le deuxième est d’améliorer l’information communiquée à des futurs locataires ou des futurs acquéreurs d’un logement avant d’en faire l’acquisition ou la location.
Enfin, le dernier objectif est de permettre aux locataires de vivre dans des logements leur permettant de faire des économies d’énergie et de vivre dans un logement plus décent.
Des modifications importantes ont donc été apportées tant sur la méthode de calcul que sur la présentation de ce document qui est effectif depuis le 1er juillet 2021.
Quelles sont les principales différences entre l'ancien et le nouveau DPE ?
Le nouveau DPE 2021 se calcule à partir d’informations liées réellement à la performance énergétique d’un logement (isolation, chauffage, ventilation, ponts thermiques…). Ceci semble évident, mais ce n’était pas le cas de l’ancien DPE pour les biens datant d'avant 1949 ou disposant d'un chauffage collectif ! En effet, l’ancienne version se calculait essentiellement à partir de la consommation énergétique de ces biens (pour simplifier, il se faisait en fonction de la façon qu’un locataire ou qu’un propriétaire se chauffait !). Ainsi, pour réaliser l’ancien DPE, le diagnostiqueur demandait au propriétaire ou au locataire ses factures d’énergie pour en déterminer la note attribuée au logement. Cette méthode était totalement incohérente, car une personne frileuse qui se chauffait beaucoup avait un DPE très mauvais alors qu’une personne ne se chauffant que très peu avait un très bon DPE. Cette méthode simpliste ne permettait donc aucunement de déterminer la performance énergétique réelle d’un logement. De plus, sans facture, certains DPE pouvaient être vierges (donc sans aucune information) ce qui ne sera plus possible avec le nouveau DPE. A noter : la nouvelle méthode concerne uniquement les biens à usage d'habitation. Aucune modification n'a eu lieu pour les biens à usage commercial: un local commercial peut donc toujours avoir un dpe vierge.
Le nouveau DPE devient opposable alors que l’ancien DPE était non opposable. En d’autres termes, lorsqu’un diagnostiqueur réalise aujourd’hui un DPE, il engage sa responsabilité juridique au même titre que le propriétaire ou le bailleur ce qui n’était pas le cas de l’ancienne version. Cette nouvelle donne a un impact majeur car les diagnostiqueurs, par crainte d’être inquiétés sur le plan juridique, seront obligés de dégrader une note par manque d’information sur un logement plutôt que de prendre un risque juridique. Nous parlerons de ce sujet plus loin dans la méthode de calcul du nouveau DPE.
Le document d’information du DPE a été relooké et enrichi. Dans les grandes lignes, l’ancienne version se limitait à indiquer le montant de la facture d’énergie annuelle du logement, la note de performance énergétique calculée à partir de cette facture, la note d’émission de gaz à effet de serre et enfin de nombreux conseils pour améliorer le confort énergétique du logement. Le nouveau DPE est nettement plus complet. Il informe bien entendu le lecteur sur la note du logement en termes de performance énergétique et de ses émissions de gaz à effet de serre, mais aussi sur l’estimation annuelle d’énergie par poste, ses différentes déperditions de chaleur… Il est donc beaucoup plus riche en informations et plus lisible que l’ancienne version.
Le nouveau DPE fait que les logements considérés comme passoire énergétique ne pourront plus être loués ce qui n’était pas le cas de l’ancienne version ! Pour pousser les bailleurs à réaliser des travaux d’amélioration énergétique de leur logement, le gouvernement a trouvé une solution radicale ! Les appartements les plus énergivores ne pourront plus être loués (voir la partie sur « le calendrier pour l’interdiction de louer »)
Comment lire les informations du nouveau DPE ?
Page 1 : vous y trouverez la qualité de votre logement en termes de performance énergétique. Les logements extrêmement performants sont classés A et les moins performants sont classés G. Ce classement est déterminé en fonction de seuils de consommation du logement en kWh/m²/an et de ses émissions de gaz à effet de serre en kg de Co2/m²/an (voir graphique ci-dessous). Attention, la note d’émission de gaz à effet de serre (en bleu à droite) est intégrée dans la note de performance globale du logement qui fait foi. Elle n’est présentée dans le document qu’à titre informatif. Son résultat est reporté dans la note globale comme vous pouvez le voir ci-dessous. À noter toutefois que si un bien affiche une lettre d’émission de gaz à effet de serre moins bonne que celle des consommations d’énergie, dans ce cas, la note globale (de vert à rouge) sera la lettre du gaz à effet de serre.
Page 2 : elle présente un schéma synthétique des déperditions de chaleur du logement par poste. Il permet ainsi rapidement de savoir sur quel critère votre logement est plus ou moins performant. À titre d’exemple, voici le schéma de déperdition de chaleur d’un appartement situé au 3ème étage d’un immeuble. Étant chauffé au-dessus et au-dessous par d’autres appartements, la déperdition de la toiture/plafond et du plancher bas est de 0 %. En revanche, les murs n’étant pas isolés, la déperdition des murs de ce logement est importante.
Un schéma de confort d’été est indiqué par des smileys. Il permet également de savoir rapidement si oui ou non, le logement est agréable à vivre en été. Des conseils d’amélioration y sont également proposés.
La performance de l’isolation est schématisée par niveau comme le montre le schéma ci-dessus. En un clin d’œil, vous savez donc si l’isolation du bien doit être améliorée ou non.
Symbole du système de ventilation du bien. En savoir plus sur l’impact de la ventilation sur la note de votre DPE
Enfin, le schéma de type de production d’énergie renouvelable du logement, ainsi que des solutions d’amélioration.
Page 3 : présente en détails les différentes consommations d’énergie par poste du logement ainsi qu’une estimation annuelle du coût de ces énergies.
Des recommandations visant à réduire votre consommation d’énergie complètent cette page.
Page 4 : présente une synthèse des spécificités du logement par poste, ainsi que des recommandations de gestion et d’entretien des équipements de ce logement.
Page 5 : présente des recommandations de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement. Elle se divise en deux packs (travaux essentiels et travaux à envisager). Le pack 1 mentionne les travaux à réaliser en priorité pour améliorer la note du logement et le pack 2 les travaux à réaliser dans un second temps.
Cette amélioration sur la note globale est illustrée par le graphique ci-dessous.
Enfin, les dernières pages du document et les plus importantes, sont les annexes qui permettent de voir toutes les informations saisies par le diagnostiqueur. C’est généralement dans cette partie que nous pouvons détecter des incohérences. Dans le cadre de nos chasses immobilières, nous réalisons une analyse précise de ces informations pour pouvoir expliquer à nos clients à la fois la note obtenue, mais aussi identifier des critères permettant potentiellement d’améliorer le DPE du bien en cas d’erreur de saisie.
Comment est calculé le nouveau DPE ?
Lorsqu’un diagnostiqueur réalise un diagnostic de performance énergétique, il utilise un logiciel qu'il achète à un éditeur de logiciel (il en existe plusieurs sur le marché) et dont les pouvoirs publics ont validé les données et la méthode de calcul pour pouvoir être commercialisé. Il n’a donc pas la main sur la méthode de calcul appelée 3 CL-DPE 2021 (Signification : Calcul des Consommations Conventionnelles du Logement). Il ne découvre la note finale attribuée au logement qu’une fois toutes les informations relatives au bien intégrées dans le logiciel. L’algorithme est donc totalement opaque et très complexe. L’avantage de cette méthode est que les résultats ne peuvent être aucunement falsifiés pour arranger un bailleur ou un vendeur pour obtenir une meilleure note, sans compter le côté opposable du diagnostic. L’inconvénient est qu’il est donc impossible de savoir quel critère a impacté plus ou moins fortement la note finale d’un logement et dans quelles proportions sans avoir la main sur l'outil. Il est donc très difficile pour un propriétaire de savoir précisément quels travaux il devra engager pour améliorer sa note (les packs 1 et 2 étant très généralistes).
Concernant le calcul, nous ne pourrons pas rentrer dans le détail dans cet article tant le nombre de critères pris en compte est important. Toutefois, voici les principaux facteurs pouvant impacter une note. Ils sont classés par ordre d’importance selon les diagnostiqueurs avec lesquels nous nous sommes entretenus.
Critère N°1 : le type de chauffage du logement et de son eau chaude sanitaire ont une grande importance dans le calcul du nouveau DPE 2021. Ainsi, la note d’un appartement situé, par exemple, dans un immeuble avec une chaudière collective ancienne et mal entretenue au fioul sera fortement dégradée. Il est même possible qu’avec d’importants travaux d’isolation dans un logement, la note finale ne puisse jamais dépasser la note F ou G du fait de ce critère ! Pour optimiser le DPE, le chauffage doit être de dernière génération, avec un système de régulation ou de pilotage des températures par pièce pour que ce critère soit positif sur la note globale du bien. De plus, depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025) ce qui favorise maintenant le DPE des appartements chauffés à l’électricité. Résultat : environ 850 000 logements F/G ont été reclassés automatiquement sans travaux, dont 91% étaient chauffés à l'électricité.
Critère N°2 : l’isolation des murs et le type de fenêtres est le deuxième critère qui semble être le plus important. Le type de matériaux constituant un mur (briques, parpaings, pierre…) ou la toiture et son épaisseur sont pris en compte dans le calcul. Le diagnostiqueur va également relever la surface des murs et le type d’isolation donnant sur l’extérieur, leurs orientations, la surface des fenêtres, le type de fenêtres et leurs épaisseurs avec ou sans double vitrage, avec ou sans gaz isolant comme l’argon, le type d’isolation de la toiture… Et ce ne sont que quelques exemples. Du fait de l’impact de ces critères sur le calcul du DPE, un appartement situé au dernier étage et dont la toiture n’a pas été isolée par la copropriété verra sa note fortement dégradée par la nouvelle méthode. De la même manière, les planchers et plafonds sont pris en compte dans le calcul. Ainsi, un rdc avec une cave en dessous (donc non chauffé) aura potentiellement une moins bonne note qu’un appartement situé au 3ème étage chauffé par le voisin du dessus et du dessous. La zone climatique et l’altitude où se trouve le bien sont également prises en compte. Ainsi, un appartement à Paris n’obtiendra pas la même note avec les mêmes critères qu’un appartement à la montagne. Enfin, un appartement exposé sud sera mieux noté qu’un appartement avec des façades totalement exposées au nord.
Critère N°3 : la ventilation impacte également la note globale d’un logement. Même les cheminées sont prises en compte. Une cheminée à foyer ouvert source de déperdition de chaleur sera moins bien noté qu’un appartement ou une maison avec un insert ou dont le foyer a été condamné !
Critère N°4 : Les critères améliorant le confort d’été sont également pris en compte dans le calcul (hors climatisation, afin de privilégier le recours à des dispositifs non-consommateurs d’énergie). Ainsi les appartements comportant des volets extérieurs ou de brise-soleils ont de meilleures notes que ceux n’en disposant pas.
Etant donné l’impact de cette nouvelle méthode de calcul, l’opposabilité du DPE et les risques juridiques en découlant, dorénavant, aucun diagnostiqueur ne prendra le risque d’entrer une information dans son logiciel s’il n’en a pas la certitude. Compte tenu de cette nouvelle donne, par défaut, si un diagnostiqueur ne connaît pas une information comme la date d’installation de la chaudière ou le type de chauffage, la valeur par défaut sera automatiquement prise en compte et cette note est la moins bonne. Ainsi, un bien que nous avions trouvé pour un client qui avait été totalement rénové en 2000 a vu sa note finalement fortement dégradée car le diagnostiqueur ne disposait pas de références suffisantes concernant les radiateurs et ont été considérés comme datant d’avant 1945. De la même manière, la ventilation a été mentionnée comme datant d’avant 1948. La deuxième conséquence de l’opposabilité du DPE est qu’un diagnostiqueur demandera des preuves des travaux réalisés dans un logement pour intégrer la donnée dans son logiciel (facture notamment) pour lui permettre de se justifier en cas de procès.
Le nouveau DPE est-il réellement fiable ?
Avant de vous donner notre avis sur la fiabilité du nouveau DPE, voici un petit rappel historique de la mise en place de ce nouveau DPE.
Après sa mise en place le 1er juillet 2021, dès la rentrée de septembre 2021, les propriétaires vendeurs, les bailleurs, les diagnostiqueurs, les agents et chasseurs immobiliers… se sont rapidement rendu compte que les biens pour lesquels ils faisaient un nouveau DPE se retrouvaient souvent classés F ou G notamment pour les immeubles datant d’avant 1975 soit environ 160 000 logements ! Étant donné la forte réaction des professionnels de l’immobilier, le nouveau DPE a été suspendu du 24 septembre au 1er novembre 2021, le temps de permettre aux pouvoirs publics de revoir leur copie et de modifier leur méthode de calcul. Durant cette période, il n’était donc plus possible de faire un DPE nouvelle génération ce qui a créé une forte désorganisation notamment concernant les transactions immobilières. À partir du 1er novembre 2021, la méthode de calcul a été corrigée. Les DPE réalisés entre juillet 2021 et novembre 2021 ont donc été regénérés selon la nouvelle méthode par les diagnostiqueurs les ayant réalisés (ce qui leur demande du temps de travail). Pour les dédommager, cette mise à jour est indemnisée à hauteur de 60 € par diagnostic et payé par l'Etat.
Le 1er juillet 2024, la méthode de calcul du DPE a de nouveau été modifiée car les petites surfaces étaient particulièrement pénalisées par les anciennes règles de calcul. Une correction a donc été apportée pour les logements de moins de 40 m² afin de limiter leur note et d'éviter l'exclusion massive de ces biens d'un parc locatif déjà fortement sous tension. Cette réforme a permis à environ 140 000 logements en France (dont une énorme proportion en Île-de-France) de sortir immédiatement du statut de passoire thermique (passant de F/G à E, voire de E à D) sans faire le moindre centime de travaux.
Une nouvelle évolution est ensuite intervenue le 1er janvier 2026. Jusqu'alors, les logements chauffés à l'électricité, pourtant moins émetteurs de gaz à effet de serre, pouvaient obtenir une moins bonne note que des logements chauffés au gaz. Une incohérence qui a finalement enfin été corrigée.
Comme vous pouvez le constater, le DPE est un dispositif en constante évolution. Si son objectif est louable, réduire les émissions de gaz à effet de serre et contribuer à la lutte contre le réchauffement climatique, sa mise en œuvre soulève de nombreuses difficultés. Les pouvoirs publics doivent notamment composer avec un effet collatéral majeur : l'exclusion progressive d'un grand nombre de logements du parc locatif, alors même que celui-ci est déjà insuffisant pour répondre aux besoins de la population française.
Au regard de ce constat, voici notre avis.
Des facteurs indépendants de la volonté d’un propriétaire : il est souvent proposé dans les nouveaux DPE de faire une isolation par l’extérieur d’un bien. Si nous prenons l’exemple d’un immeuble Haussmannien, pour des raisons architecturales, il sera très difficile de le faire même si des solutions existent en isolation par l'extérieur des immeubles haussmanniens. De la même manière, il est très souvent recommandé d’installer un chauffage par géothermie, des panneaux solaires ou encore une pompe à chaleur pour le système de chauffage. Toutefois, dans une ville comme Paris, il est interdit dans de nombreux cas d’installer ce type de dispositifs pour des raisons d’urbanisme. Enfin, si nous prenons le chauffage collectif ou l’isolation d’une toiture, si la copropriété ne décide pas de réaliser les travaux, le propriétaire pourra potentiellement être impacté par la dégradation du DPE de son logement alors que ce critère est indépendant de sa volonté. Le propriétaire est donc indirectement sanctionné par la méthode alors que ces critères ne sont pas liés à son manque de diligence.
Des erreurs liées aux diagnostiqueurs : Le DPE intègre de très nombreux critères. Cette multitude de critères est donc propice aux erreurs d’inattention du diagnostiqueur. Ainsi, depuis sa mise en place, nous avons pu observer de nombreuses incohérences dans les données saisies qui ont eu un impact sur des DPE de biens que nous avons chassés. L’exemple le plus flagrant a été un bien que nous avons trouvé pour l’un de nos clients qui était classé E selon la nouvelle méthode. Nous avons détecté dans ce DPE deux erreurs que nous avons indiquées au diagnostiqueur qui les a corrigées. A la suite de ces corrections, le logement a finalement été classé D !
Des estimations de coûts de travaux et de consommation d’énergie très imprécis : Dans la nouvelle version du DPE, l’outil calcule une estimation de travaux à réaliser pour améliorer son DPE. Ces estimations de coût sont très imprécises, car les prix sont estimés à l’échelle nationale alors qu’ils peuvent être très variables d’une région à l’autre. De plus, ils ne prennent pas en compte des travaux annexes permettant de réaliser ces travaux. Prenons l’exemple d’un bien dont un mur doit être isolé par l’intérieur pour améliorer le DPE mais qui dispose d’une cuisine sur le mur en question. L’estimation du coût des travaux prendra en compte l’isolation du mur mais pas le démontage de la cuisine et sa réinstallation ce qui peut faire doubler la facture. Sans compter la perte de surface du logement qui dévalorise le prix final du bien et pourra potentiellement coûter des dizaines de milliers d’euros surtout dans des villes comme Paris où le prix au m² est supérieur à 10 000€/m². Concernant les estimations de coûts ou de gain d’énergie, les fourchettes sont souvent larges et imprécises. De plus, ces montant dépendront fortement de votre façon de vivre dans votre logement.
Des conseils d’amélioration incohérents : Pour illustrer ces incohérences, nous avons pu voir dans un appartement situé entre deux appartements que la déperdition de chaleur du plafond était de 0 %. Mais la recommandation proposée pour améliorer le confort d’été était de faire isoler la toiture du logement !
Nous estimons donc que le nouveau DPE est sans commune mesure plus pertinent que l’ancien DPE (utilisé avec la méthode des factures) qui n’avait aucune cohérence avec la réelle performance énergétique d’un logement. Il donne également un nombre d’informations complémentaires très précieuses pour un acquéreur ou un locataire. Toutefois, il nécessite encore de nombreuses améliorations pour être réellement fiable. Nous estimons et espérons que ces différents facteurs de déviation seront affinés au fil de l’eau car le fond de cette refonte est très bon.
