Paris immobilier 2024 : les prix vont-ils s'effondrer ?

Bilan marché immobilier 2023 Paris : le coup de frein mais pas l’arrêt complet !

L’année 2023 a été marquée à Paris par trois éléments majeurs qui ont donné un véritable coup de frein au marché de l’immobilier Parisien.

• Le premier est lié au taux d’usure débuté en septembre 2022. Ce mécanisme imposé par l’État dont l’objectif premier était de protéger les consommateurs, s’est retourné contre une grande partie d’acquéreurs qui avaient pourtant la capacité d’acheter en 2023. Pour bien comprendre ce mécanisme et son mode de calcul, n’hésitez pas à lire notre article sur ce qu’est le taux d’usure et son fonctionnement. Bien que son mode de calcul ait évolué début 2023 pour s’adapter à la hausse des taux, ce changement n’est arrivé que très tardivement et a fait beaucoup de dégâts, car de nombreux acheteurs parisiens n’ont pas pu acheter fin 2022 et début 2023 même si leur reste à vivre était très important.
• Le second effet a été la hausse historique des taux. Il faut remonter à 1987 pour voir une hausse aussi forte et aussi fulgurante des taux. Ainsi, le taux de l’OAT 10 ans, servant d’indice de référence aux banques pour déterminer le taux de crédit immobilier qu’elles proposent à leurs clients, est passé de 0% en 2022 à plus de 3,5% en 2023. S’en est suivie une réduction ininterrompue du pouvoir d’achat des acquéreurs Parisiens qui a fait chuter la demande immobilière.
• Le troisième effet a été le nouveau DPE mais ce facteur n’a pas impacté tous les produits. Malgré tout, ce critère est devenu un critère de sélection majeur pour la grande majorité des acquéreurs qui en font un facteur de décision pour leur acquisition ou pour la négociation du prix d’un bien. Ainsi, la demande des appartements classés F ou G a été impactée par une forte baisse de leurs prix.     

De nombreux autres facteurs ont eu un impact sur la baisse de la demande à Paris (inflation, Ukraine, hausse de la taxe foncière…) mais ces effets étaient mineurs comparés aux trois précédents.

Face à cette chute de la demande, nous aurions pu imaginer un effondrement des prix de l’immobilier à Paris en 2023. Mais contrairement à ce que l’on peut lire dans la presse, même si les prix ont baissé à Paris, nous sommes loin de l’effondrement d’une soi-disant bulle immobilière. En effet, fin 2023, la baisse des prix sera de l’ordre de -5.7%. Pour relativiser, de nombreuses grandes villes françaises voient leur prix baisser plus fortement comme Lyon (-8.4%) ou Bordeaux (-7.3%). Nous pouvons donc dire que Paris s’en sort mieux que de nombreuses métropoles. De plus, pour relativiser la situation, n’oublions pas que la hausse des prix entre 2016 et 2020 était comprise entre +5 et +8% par an. Nous estimons donc que 2023 aura été davantage un retour des prix à la normale qu’un véritablement effondrement des prix de l’immobilier à Paris. Nous avons juste été mal habitués. À titre de comparaison, un ralentissement de 5% d’une voiture qui roule à 150km la fait passer à 143km. Certes, elle va moins vite, mais elle roule encore à plus de 140km/h !

Cela étant dit, la question est à présent de savoir ce qu’il va se passer en 2024 sur le marché de l’immobilier à Paris. Voici notre analyse des principaux facteurs impactant le marché.

Des éclaircies en matière de taux d’emprunt immobilier en 2024

Comme nous l’expliquons en détail dans notre article sur l’impact des taux sur les prix de l’immobilier à Paris, le pire en matière de taux semble derrière nous. Les banques recommencent à prêter, les taux devraient se stabiliser et peut être même baisser fin 2024, le sujet « taux d’usure » ne sera plus un problème en raison de son mode de calcul et du ralentissement de la hausse des taux comme c’était le cas parle passé. Ainsi, alors que les acquéreurs immobiliers voyaient leur pouvoir d’achat immobilier fondre comme neige au soleil depuis 2022, il est probable qu’en 2024, l’enveloppe budgétaire pour acheter sera plus stable et permettra aux futurs acquéreurs de se projeter plus facilement. En revanche, ne nous méprenons pas. Les taux resteront à un niveau élevé (autour de 4% sur 20 ans) ce qui mettra de côté des acquéreurs dont le budget était limité. En aucun cas, cette éclaircie refera exploser la demande comme par le passé où les taux étaient anormalement bas.

Le ralentissement de l’inflation sera positif sur le moral des acheteurs

Étonnamment, l’inflation liée à la consommation courante (alimentation notamment) n’est pas un facteur réduisant le pouvoir d’achat des acquéreurs parisiens. Pourquoi ? Les personnes qui sont aujourd’hui les plus impactés par l’inflation liés aux biens de consommation de la vie courante sont principalement les personnes ayant des petits salaires. En revanche, l’inflation des biens de la vie courante impacte peu le reste à vivre des personnes les plus fortunées.

Cela étant dit, comme tout le monde le sait, les personnes ayant les moyens d’acheter un bien immobilier à Paris sont des personnes ayant un fort pouvoir d’achat. En revanche, les primo-accédants avec des petits salaires ne peuvent plus malheureusement, et depuis bien longtemps, acheter un bien immobilier à Paris sans un apport conséquent venant le plus souvent d’une succession ou d’un apport familial.  

Fort de ce constat, comme l‘inflation touche peu les personnes aux salaires élevés et que ces dernières sont les principaux acquéreurs de biens à Paris, nous pouvons affirmer que l’évolution de l’inflation n’aura finalement qu’un impact financier limité sur l’acquisition d’un bien immobilier à Paris en 2024.

En revanche, le seul impact financier, qui n’est effectivement pas négligeable, sera pour les acquéreurs souhaitant réaliser des travaux dans leur futur appartement. Si la baisse de l’inflation touche les matériaux de construction, leur pouvoir d’achat augmentera automatiquement.

Enfin, la baisse de l’inflation aura un impact positif sur le moral des acquéreurs Parisiens. En effet, le ralentissement de l’inflation prévu en 2024 à 2.6% vs 4.9% en 2023 sera perçu par les acquéreurs comme une bonne nouvelle alors que les mauvaises nouvelles ne font que s’enchaîner depuis la crise du Covid. Et comme tout le monde le sait, la confiance en l’avenir est le premier critère poussant les acquéreurs à acheter un bien immobilier.

Nous pensons donc que la baisse de l’inflation, au-delà de son impact sur les taux, sera l’un des facteurs bénéfiques au marché de l’immobilier Parisien en 2024.

👉​ A lire également : Qui est le meilleur chasseur immobilier pour trouver votre appartement en 2024 à Paris ?

Un stock qui augmente lentement et limitera la baisse des prix en 2024 !

Comme en atteste le graphique ci-dessous, l’offre de bien n’explose pas à Paris !

Elle se situe globalement entre 35 000 et 40 000 biens disponibles à la vente. Ce paramètre est primordial pour comprendre que les prix ne peuvent pas s’effondrer à Paris. Nous pouvons toutefois noter que même si le stock de biens à la vente à Paris n’est pas en forte augmentation, il est tout de même orienté à la hausse. Mais toutes les surfaces ne sont pas impactées de la même manière.

En effet, l’offre de studios et de 2 pièces est en augmentation de 7 à 8%. Il est probable que le nouveau DPE et la crainte d’une baisse des prix aient refroidi certains investisseurs.

Le stock de 5 pièces est également en augmentation de 8%. Le départ de familles de Paris en est également possiblement la cause.

En revanche, le stock de 3 pièces et 4 pièces reste quasi stable. La raison possible est que ce type de bien est principalement destiné à des jeunes actifs. Pour faire l’acquisition de ce type de bien, le budget est moins élevé que celui d’un 5 pièces dont le coût est souvent supérieur au million d’euros. Enfin, ces produits sont moins destinés à l’investissement et correspondent plus souvent à un achat de nécessité que d’opportunité financière. Ainsi, la décision d’achat est plus forte.

Depuis plus de 12 ans que nous exerçons le métier de chasseur immobilier, nous observons que le marché de l’immobilier à Paris n’est pas drivé par l’évolution du stock, mais par l’évolution de la demande. En effet, cette hausse du stock de biens à Paris est en trompe l’œil. Le stock augmente effectivement, mais cette évolution est liée à la non-vente pendant une longue période de biens de mauvaise qualité qui restent sur le marché qu’à un afflux massif de nouveaux produits. C’est en partie pour cette raison que les nouveaux produits de bonne qualité sans défauts majeurs se vendent toujours vite et à des prix élevés.

L’allongement des durées de commercialisation pèsera sur les prix en 2024

Selon les chiffres communiqués par Yanport, les durées de commercialisation de bien à Paris ne cessent d’augmenter depuis 2020. Alors qu’il fallait compter en moyenne 1 mois pour vendre un bien à Paris en 2020, il faut compter aujourd’hui en moyenne plus de 80 jours soit près de 3 mois !

Plus la durée de commercialisation est longue, plus le vendeur est ouvert à la baisse de son prix de vente. Ceci est d’autant plus vrai s’il est dans l’obligation de vendre pour des raisons de prêt-relais par exemple. La hausse régulière depuis 2020 de cette durée pousse donc en théorie les prix à la baisse et les poussera d’autant plus en 2024 si la situation ne s’améliore pas.

Pour autant, nous ne pouvons pas dire que tout Paris suit cette tendance d’augmentation des durées de commercialisation. En effet, les arrondissements les plus bourgeois de la capitale ne sont pas touchés jusqu’à présent par cette augmentation comme le 6^ème, le 7^ème ou le 8^ème arrondissement. En revanche, les arrondissements moins onéreux sont davantage touchés comme le 18^ème, le 19^ème ou le 20^ème arrondissement.

La raison essentielle est liée aux conditions de crédit. En effet, les arrondissements les moins chers de capitale attirent des acquéreurs aux moyens plus limités et nécessitant de faire appel au crédit. Cette cible de clientèle a été le plus durement touchée par la hausse des taux. Ainsi, dans ces arrondissements, le nombre d’acquéreurs a drastiquement chuté faisant ainsi augmenter les durées de commercialisation des biens.

En revanche, dans les quartiers les plus huppés de la capitale, bon nombre d’acquéreurs sont en mesure de faire une acquisition sans condition suspensive d’obtention de prêt et sont moins impactés par la hausse des taux. Dans ces arrondissements, même si la demande est en baisse, elle reste à un niveau plus élevé que dans beaucoup d’autres arrondissements.

En 2024, si les conditions viennent à se stabiliser, nous estimons que ces durées de commercialisation devraient globalement se stabiliser elles aussi.

Mais qu’en est-il de la demande à Paris ?

Des acquéreurs aux critères de recherche de plus en plus élevés

Durant la période où le marché de l’immobilier à Paris était très tendu (peu d’offre et beaucoup de demande), même si les prix étaient élevés, les acquéreurs acceptaient quelques défauts et faisaient des offres rapidement de peur de voir le produit convoité leur passer sous le nez.

Avec une presse qui parle du déclin du marché de l’immobilier à Paris et des durées de vente qui s’allongent, les acquéreurs préfèrent prendre le temps avant de se décider d’acheter et n’acceptent d’acheter que des biens répondant à la totalité de leurs critères. Si ce n’est pas le cas, ils préfèrent attendre la prochaine opportunité. Ce comportement est à l’origine du rallongement des durées de ventes. Toutefois, avec ce comportement, les acquéreurs se rendent également compte que les biens de très bonne qualité sont rares. En effet, un bien calme, en étage élevé avec ascenseur, orienté sud, bien agencé, dans un quartier commerçant et dans une bonne copropriété est très rare. Mais comme le stock n’augmente pas, ce type de produits restent toujours aussi rares.

Ce comportement des acquéreurs a pour conséquence un blocage du marché plutôt qu’une hémorragie du marché. C’est en partie pour cette raison que les transactions ont chuté à Paris de -28% selon les données des notaires.

Nous estimons que ce comportement des acquéreurs risque de perdurer en 2024 en s’effritant par rapport aux années précédentes. En effet, les acquéreurs ayant attendu une baisse de prix massive depuis 2021 qui n’a pas eu lieu, et qui souhaitent réellement déménager, seront à un moment ou un autre obligés de revoir certains de leurs critères à la baisse pour voir leur projet aboutir. Ce comportement aura un effet amortisseur sur la baisse des prix de l’immobilier à Paris.

Mais pourquoi les prix ne vont pas baisser plus que ça à Paris en 2024 ?

La résistance des vendeurs sur les prix de l’immobilier à Paris

Les vendeurs d’appartements parisiens ont des profils qui leur permettent de résister face aux acquéreurs agressifs du marché.

• Une capacité financière leur permettant de maintenir leur prix de vente : En effet, de nombreux Parisiens disposent de fonds leur permettant de maintenir leur prix pendant un long moment ce qui n’est pas forcément le cas d’un acquéreur qui doit absolument vendre pour acheter. Même si ce type de vendeurs ne représentent pas tous les vendeurs parisiens, ils sont toutefois plus nombreux qu’on ne le pense.
• Des vendeurs qui finissent par préférer louer leur bien que le vendre : Nous avons pu observer au cours de nos chasses immobilières que de plus en plus de vendeurs dont le bien ne se vend pas, se dire qu’ils préfèrent finalement le sortir de la commercialisation pour le mettre en location en attendant des jours meilleurs et une remontée des prix. Ceci a pour effet de limiter le stock de produits sur le marché et ne pas entretenir la baisse des prix.
• Des vendeurs qui n’arrivent pas encore à comprendre que le marché a changé : Même si la presse fait bien l’écho de la situation actuelle de l’immobilier en France, et même s’ils sont de moins en moins nombreux, les vendeurs qui n’acceptent toujours pas de baisser leur prix sont toujours là, et espèrent obtenir le prix délirant qu’ils ont fixé pour vendre leur bien. Mais cette période est révolue. Toutefois, en attendant, ces vendeurs résistent et attendent le pigeon, mais ne vendent pas ce qui limite encore la baisse des prix affichés.

Mais qu’en sera-t-il en 2024 ? Nous estimons que ce comportement va s’atténuer en 2024, notamment chez les vendeurs obligés de vendre, par exemple, pour des raisons de prêt-relais.

Des acheteurs qui reportent leur projet bloquent le marché

Le blocage du marché actuel à Paris est essentiellement dû à2 grandes catégories d’acheteurs :

• Ceux qui attendent que les prix baissent :Cette catégorie est selon nous la plus importante. Ce comportement est tout à fait normal lorsque la presse ne cesse de dire que les prix baissent !Malheureusement, comme nous l’expliquons dans notre article « Apprendre à lire les chiffres de la presse »,l’approche des journalistes est généralement très généraliste. Un des derniers exemples en date est un article de presse qui titrait « Les prix baissent toujours » tout en montrant en dessous de cet article une carte de France. Le marché de l’immobilier Parisien n’est pas celui de Marseille, Lille ou Brest ! Et le marché de l’immobilier à Paris est composé d’une multitude de sous-marchés qui se définissent au niveau de l’arrondissement, et même parfois à l’échelle d’une rue. Ainsi, un acquéreur qui espère voir le prix drastiquement baisser dans un secteur encore très demandé risque d’attendre longtemps.

À titre d’exemple, les prix dans le 6^èmearrondissement continuent d’augmenter depuis 2019 !

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• Ceux qui ne peuvent plus ou ne veulent plus acheter pour des raisons de crédit : Comme nous l’avons vu, les acquéreurs sont aujourd’hui très fortement impactés par la hausse des taux. En effet, alors qu’en 2022, la peur de la hausse des taux avait un effet booster sur la demande, ces acquéreurs souhaitant acheter rapidement pour ne pas perdre l’opportunité d’emprunter à pas cher, ne sont plus dans la même dynamique. Aujourd’hui, les taux ont tellement augmenté et si rapidement, que la capacité d’emprunt des acquéreurs a fortement baissé. Dans le même temps, comme les prix ont peu baissé, les acquéreurs actuels ne peuvent plus acheter un bien répondant à leurs attentes et préfèrent différer leur acquisition.

En 2024, si la demande commence à redémarrer, la première catégorie d’acquéreur risque de baisser. En revanche, les acquéreurs au pouvoir d’achat limité resteront en dehors du marché pour des raisons de capacité d’emprunt ce qui limitera en partie la demande.

Un pouvoir de négociation plus fort des acquéreurs à Paris en 2024

Depuis le début de notre activité en 2010, nous n’avons jamais vu une situation comparable à Paris. Nous pouvons enfin négocier pour nos clients avec les vendeurs qui y sont ouverts, ou on réellement l’obligation de vendre leur bien, ce qui n’était pas le cas les années précédentes. Avec l’allongement des délais de vente et la non-précipitation des acquéreurs pour acheter, les vendeurs sont davantage sous pression et acceptent plus facilement de baisser leur prix. Mais, même si les vendeurs acceptent de baisser leur prix, ils n’acceptent pas pour autant de brader le prix de leur bien. Les plus fortes négociations sont généralement sur les biens dont le prix affiché était nettement surestimé. Viennent ensuite les petites surfaces avec des DPE F ou G ne pouvant plus être loués et enfin les biens comportant des défauts majeurs. Pour les autres produits notamment de bonne qualité, au juste prix et dans des secteurs recherchés, ces biens se vendent encore très rapidement (en quelques jours),bien loin des durées de vente moyennes qui sont aujourd’hui d’environ 3 mois. À noter également que les acquéreurs, du fait des articles de presse annonçant la baisse des prix à Paris, tentent des négociations très fortes, notamment ceux sans condition suspensives, mais qui passent rarement notamment pour les biens correctement valorisés. En effet, il n’est actuellement pas judicieux de négocier systématiquement un bien immobilier à Paris.

Nous pensons que cette tendance à la négociation sera toujours présente à Paris en 2024.

Les acquéreurs resteront toujours présents sur le marché parisien en 2024

Comme le souligne l’indicateur ITI de Meilleursagents, le nombre d’acheteurs reste toujours supérieur à l’offre de biens du marché parisien. Ceci confirme le comportement d’attente des acquéreurs et non un réel renoncement à leur projet d’acquisition à Paris. Nous confirmons cet indicateur avec une demande qui a ralenti dans notre activité de chasse immobilière mais qui est loin d’être à l’arrêt complet. Les clients pour qui nous cherchons actuellement un bien sont des Parisiens à la recherche de biens familiaux, des Américains à la recherche d’un pied-à-terre, des personnes vivant en région et souhaitant également un pied-à-terre. La demande de personnes retraitées est également en hausse depuis 2023 pour à la fois profiter des nombreuses activités parisiennes (théâtres, musés, expositions)mais aussi pour être proche des établissements de santé dont la prise de rendez-vous est de plus en plus compliquée en région.

Nous pensons que cette tendance ne changera pas en 2024.

Le DPE va continuer de peser sur le prix des biens énergivores en 2024

Comme nous avons pu le constater en 2023, le DPE est devenu de plus en plus un critère de choix pour la majorité des acquéreurs. Ce critère quine nous était jamais demandé devient aujourd’hui quasiment un critère systématiquement demandé par nos clients. Compte tenu de l’augmentation des prix des matières premières avec la hausse de l’inflation, les acquéreurs ont bien conscience que ce critère sera un coût à prendre en compte lors de leur acquisition en cas de mauvais DPE. Ceci est d’autant plus vrai pour les achats destinés à l’investissement comme les studios ou les deux pièces. Mais ce choix d’acheter un bien avec un bon DPE n’est pas uniquement une raison de coût. La conscience écologique est de plus en plus présente chez les acquéreurs. Le choix d’effectuer des travaux est aussi de plus un sujet pris en compte, car les acquéreurs ne veulent pas participer au réchauffement climatique et savent qu’il est important, dans l’intérêt de tous, de faire attention à ne pas avoir un bien trop énergivore.

L’intérêt des acquéreurs pour un bon DPE perdurera en 2024 et bien au-delà.

Quel sera l’impact des JO sur l’immobilier à Paris en 2024 ?

Selon l’office du Tourisme et des Congrès de Paris, les JO 2024 vont drainer 15.1 millions de touristes à Paris dont seulement 22% avec billets. Cette clientèle aura un très fort pouvoir d’achat. Toutefois, la clientèle des JO sera très majoritairement française (92%) et 43% d’entre eux seront franciliens. Sur les 15 millions de touristes présents aux JO, seul 1 million seront internationaux. Au regard de ces chiffres, nous estimons que les JO auront forcément un impact positif sur l’immobilier parisien. Au-delà de la publicité mondiale de notre capitale sur les écrans des téléspectateurs, Paris aura fait l’objet de transformation permettant de donner une meilleure image de la capitale aux visiteurs Français et étrangers. Toutefois, cet effet sera à relativiser en matière d’impact sur les prix de l’immobilier à Paris en 2024. En effet, excepté les investisseurs ayant tablé sur de la location Airbnb, même si certains visiteurs voudront acheter un bien immobilier à Paris suite à leur séjour à Paris, cette demande complémentaire restera limitée et n’impactera pas outre mesure les prix de l’immobilier à Paris.

Nous estimons donc que l’effet JO sur l’immobilier Parisien en 2024 sera limité même si nous aurions aimé vous dire le contraire.

De grandes incertitudes sur la situation géopolitique en 2024

Comme nous venons de le voir, de nombreux facteurs peuvent avoir un impact sur l’évolution du marché de l’immobilier à Paris. La situation géopolitique en fait évidemment partie comme une crise financière ou une crise épidémique comme nous l’avons vécu avec le Covid. Malheureusement, ces chocs sont par essence difficilement envisageables comme nous l’avons vu avec le conflit Israélo-Palestinien. Qui aurait pu prédire une telle situation ? Dans ces conditions, pour vous donner notre avis sur notre vision du marché immobilier parisien en 2024, nous mettrons de côté ce paramètre tout en sachant qu’il pourra avoir un impact fort durant l’année si la situation venait à s’envenimer.

Est-ce que l’immobilier va réellement baisser en 2024 ?

Alors qu’en 2023, de nombreux indicateurs étaient au rouge, nous commençons à apercevoir des éclaircies sur le marché de l’immobilier Parisien en 2024 à savoir :

-         Une très probable stabilisation des taux immobiliers et potentiellement une baisse.

-         La fin du blocage du marché par le taux d’usure.

-         La reprise du crédit par les établissements bancaires par rapport à 2023.

-         Un retour progressif des acquéreurs sur le marché

Toutefois, 2024 restera une année immobilière à Paris difficile pour les raisons suivantes :

-         Des taux qui resteront élevés autour de 4% sur 20 ans mettant beaucoup d’acquéreurs sur la touche.

-         Le nombre d’acquéreurs attentistes resteront encore nombreux.

-         Le DPE pèsera toujours sur le prix des biens immobiliers parisiens.

-         Les vendeurs continueront à résister ce qui aura pour effet de continuer à bloquer le marché.

-         Un nombre toujours limité de nouveaux biens de qualité ce qui limitera le nombre de transactions face à une demande qui restera très sélective.

Nous estimons que le marché de l’immobilier est en rééquilibrage plutôt que face à un effondrement. De plus, nous pensons que nous sommes à la fin de l’hémorragie sur les prix de l’immobilier à Paris constatée en 2023. Au regard de ces éléments, notre perspective d’évolution des prix de l’immobilier à Paris en 2024 sera une stabilisation des prix à la baisse (entre 0 et -3%).

Le seul bémol en 2024 viendra d’une potentielle dégradation de l’économie. En effet, nous observons depuis février 2022 une lente, mais constante, dégradation de l’indicateur du climat des affaires. De plus, la hausse rapide des taux directeurs de la BCE à 4%, afin de juguler l’inflation, a peut-être été trop forte et pourra avoir un impact sur la croissance.  Au regard de ces éléments, si les entreprises devaient commencer à licencier en 2024, comme ce fut le cas durant la période 2011 – 2015, les prix à Paris pourraient alors accentuer leur orientation à la baisse car la confiance en l’avenir des acheteurs ne sera alors plus au rendez-vous.

Dans ces conditions et face à ce marché, quel comportement adopter lorsque l’on souhaite acheter ou vendre un bien immobilier à Paris en 2024 ? Voici nos recommandations.

‍Nos conseils si vous souhaitez acheter à Paris en 2024

Si vous en avez la capacité financière, nous estimons que 2024 est la bonne année pour faire votre acquisition à Paris. Attendre 2025 ne vous permettra pas, selon nous, de profiter d’une capacité financière supérieure vous permettant de faire l’acquisition d’un bien de meilleure qualité.

Conseil N°1 : Préparez rigoureusement votre plan de financement

Comme en 2023, avant même de commencer à regarder les annonces immobilières, si vous comptez acheter un bien à Paris en 2024, interrogez votre banquier sur votre capacité de financement. Ne faites pas l’erreur de faire juste une simulation sur Internet. Rencontrez-le et demandez-lui une simulation écrite de votre capacité d’emprunt. Ce document vous sera utile lorsque vous aurez trouvé le bien de vos rêves pour rassurer le vendeur et ainsi optimiser votre négociation.

Surtout ne négociez pas le taux proposé par votre banque lors de cette première simulation. Bien au contraire. Il est même préférable que le taux proposé soit supérieur de 0.10% ou 0.20% au taux que vous auriez pu obtenir en négociant. Ceci vous laissera de la marge si les taux venaient encore à monter entre le début de votre recherche et le moment de votre signature de promesse chez votre notaire. Viendra le temps de négocier le taux lorsque vous aurez signé votre compromis.

Conseil N°2 : N’attendez pas pour acheter votre résidence principale

Si le marché se stabilise en 2024, comme nous le prévoyons tant en matière de prix que de taux, vous ne gagnerez donc ni sur le prix d’acquisition, ni sur le prix de vente de votre bien si vous êtes secondo accédant, ni sur les taux d’emprunt immobilier. Dans ces conditions, quel est votre intérêt d’attendre surtout si vous avez vraiment besoin de déménager par exemple avec l’arrivée d’un bébé, le manque de place dans votre appartement actuel ou si votre bien actuel ne correspond plus du tout à vos attentes ? Vous n’aurez perdu que du temps et vous continuerez à vivre dans un bien qui ne vous correspond plus, pour rien.

Conseil N°3 : Ciblez les biens classés F ou G avec travaux et négociez fortement

Si vous êtes investisseur et que vous voulez faire l’acquisition d’un bien locatif à Paris, nous vous recommandons de ne cibler que des biens classés F ou G et surtout nécessitant des travaux. Excluez de votre champ de recherche les appartements avec ce DPE ayant déjà été rénovés. Privilégiez les biens en vente depuis une longue période pour optimiser la négociation. Toutefois, en matière de prix, il vous faudra négocier très fortement car pour être rentable, il vous faudra prendre en compte l’augmentation du coût de votre crédit, du coût des travaux tout en étant limité par l’encadrement des loyers. Reste à voir si les vendeurs accepteront une si forte négociation…

Conseil N°4 : Attention à vos critères de recherche et à la négociation en 2024

Même si la tentation est grande de vouloir trouver l’appartement parfait, comme nous l’avons expliqué, l’offre de bien de qualité n’est pas pléthore à Paris. Donc, si vous souhaitez acheter en 2024, acceptez quelques défauts du bien que vous voudrez acheter sans quoi vous risquez d’attendre longtemps. De plus, si un bien répond à la majorité de vos critères, ne partez pas du principe qu’il faut automatiquement le négocier en raison d’un marché plus calme. Comme expliqué précédemment, les appartements parfaits se négocient peu.

Nos conseils si vous souhaitez vendre un bien à Paris en 2024

Même si nous pensons que le marché de l’immobilier va se stabiliser, vendre un bien restera difficile en 2024. Vous allez donc devoir continuer à faire très attention lorsque vous vendrez votre bien comme c’était le cas en 2023. En effet, la moindre erreur risque vous être fatale et fera augmenter considérablement la durée de commercialisation de votre bien et donc potentiellement son prix.

Valorisez au plus juste votre bien et évitez de le survaloriser

L’erreur majeure commise par de nombreux acquéreurs en 2023 a été de survaloriser leur bien comme ils pouvaient le faire avant le ralentissement du marché. Cette stratégie a été très souvent à l’origine de vente longue avec de fortes négociations. Pour éviter cet écueil, nous vous recommandons en 2024 de ne pas être trop gourmand sur votre prix de vente et d’être en ligne avec les prix du marché. Il vous faudra donc choisir votre valeur subjective avec précision. Les acheteurs actuels délaissent systématiquement les biens survalorisés ce qui pourra potentiellement vous coûter cher.

La vente entre particuliers sera à proscrire en 2024

Quand le marché est tendu et que la demande est particulièrement forte, vendre son bien de particuliers à particuliers peut être une bonne stratégie, car au-delà de votre talent commercial, la pression est si forte sur l’acquéreur, que le travail pour vendre votre bien reste limité.

Dans des conditions de marché où la demande est plus faible, la moindre erreur peut vous coûter cher. Un mauvais comportement avec l’acquéreur, une mauvaise information ou une mauvaise communication peut faire fuir les acheteurs de qualité alors qu’ils sont déjà peu nombreux.

Dans ces conditions, nous ne pouvons que recommander de confier votre bien à un professionnel de l’immobilier qui connaît les erreurs à éviter ainsi que les techniques de négociation. Sous réserve de sélectionner un bon agent immobilier, celui-ci sera le plus à même de vendre votre bien dans les meilleures conditions car son expérience et sa capacité à toucher un nombre important d’acquéreurs sera plus forte ce qui augmentera vos chances de vendre vite.

Comment sélectionner votre agent immobilier pour vendre vite en 2024 ?

Si vous souhaitez confier la vente de votre bien à un professionnel, sa sélection sera cruciale pour atteindre votre objectif de vendre vite et au prix le plus élevé. Ainsi, nous vous recommandons de rencontrer plusieurs agences pour faire votre choix. Sachez que votre impression sur un agent sera la même que lorsque cet agent rencontrera des futurs acquéreurs. Comme pour la sélection d’un chasseur immobilier, il vous sera indispensable d’avoir confiance en son professionnalisme et son savoir être. Interrogez-le sur le marché actuel, voyez comment il se comporte lors de votre entretien, vérifiez comment l’agent souhaite commercialiser votre bien (vente en off-market, canaux de diffusion …), regardez les photos des biens qu’il commercialise, comment il rédige ses annonces…

Sur la base de ces informations, sélectionnez-en un et confiez-lui un mandat exclusif. Même si ce type de mandat semble être un manque de liberté pour vous, il est le plus efficace pour vendre un bien.

Ne commettez pas l’erreur de tous les vendeurs en matière de prix de vente

Le réflexe totalement humain est de confier la vente de votre bien à l’agent immobilier qui vous aura proposé l’estimation la plus élevée. N’oubliez pas que le prix estimé de votre bien n’est pas obligatoirement le prix auquel vous allez le vendre ! Malheureusement, la plupart des vendeurs tombent dans ce panneau. Les agents immobiliers connaissant ce travers sont également tentés de vous proposer l’estimation la plus haute pour rentrer le mandat de vente même s’ils savent pertinemment qu’ils n’arriveront pas à vendre votre bien à ce prix. Le risque est alors que votre bien soit commercialisé à ce prix surévalué, qu’il ne se vende pas et que vous soyez ensuite obligé de baisser son prix à un prix inférieur au prix de marché.

Pour éviter cette erreur, confiez votre mandat à l’agence qui aura prouvé le plus précisément possible et avec le plus d’arguments les raisons du prix qu’elle propose pour votre bien. Même si ce prix est inférieur à celui proposé par un autre agent immobilier, vous ne regretterez pas votre choix.

Si vous recevez une offre, ne soyez pas trop gourmand en matière de prix

Comme nous vous l’avons expliqué, la demande est plus faible que par le passé. Dans ces conditions, surtout si vous proposez un prix élevé, il est probable que vous ne receviez que peu d’offre pour votre bien. Dans ces conditions, chaque offre devra être prise en compte avec le plus grand sérieux. Acceptez la négociation, même si l’offre est très basse, et ne la rejetez pas même si elle vous semble totalement incohérente. Privilégiez la négociation, et si le prix proposé est légèrement inférieur à vos attentes les plus basses, acceptez l’offre. Si vous attendez, vous augmenterez le risque que la prochaine offre soit plus basse encore car plus votre bien reste sur le marché, plus son prix baisse. Vous serez peut-être un peu déçu, mais limiterez le risque potentiel de perdre beaucoup d’argent.