L’affidabilità delle stime immobiliari online spiegata nel dettaglio

Importante prima di leggere questo articolo sull'affidabilità delle stime onlineI

È fondamentale tenere presente che tutte le stime online forniscono un’indicazione generale del valore di un immobile, ma non possono in alcun caso essere considerate definitive. Basarsi esclusivamente su questi dati per decidere il prezzo di vendita della vostra proprietà, senza consultare un professionista immobiliare, comporta un rischio significativo. Una sovrastima o una sottostima del vostro bene potrebbe causare perdite finanziarie importanti.

Nel seguito di questo articolo analizzeremo nel dettaglio le ragioni per cui è essenziale adottare un approccio critico nei confronti delle stime online, evidenziando al tempo stesso l’importanza di non trascurarle come opzione di valutazione.

Obiettivo dei siti di stima online: un prodotto civetta

È essenziale capire che gli strumenti di stima online servono principalmente a generare contatti per i professionisti dell’immobiliare e a creare un database di potenziali clienti. Per questo motivo questi servizi sono sempre gratuiti.

Nel settore immobiliare, infatti, la ricerca di immobili da vendere rappresenta una delle sfide più importanti per gli agenti. Inserendo le vostre informazioni per ottenere una stima online, indicate implicitamente la vostra intenzione di vendere. Di conseguenza, i siti richiedono generalmente i vostri dati completi prima di fornire una valutazione.

Questo processo consente agli agenti immobiliari di contattarvi per discutere del vostro progetto e proporvi poi un appuntamento per affinare la stima tramite una visita sul posto. La stima online agisce quindi come una calamita per clienti a favore dei professionisti dell’immobiliare, che potranno successivamente proporvi i loro servizi di vendita.

Promemoria: come funziona uno strumento di stima online?

Tutti gli strumenti di stima online funzionano secondo lo stesso principio di base. Sulla base delle informazioni che fornite riguardo al bene da valutare, un algoritmo calcola una stima del prezzo del vostro immobile.

Tuttavia, l’affidabilità di questi strumenti dipende da diversi fattori, in particolare dalla varietà delle caratteristiche del bene prese in considerazione, dai dati di mercato utilizzati per il calcolo e dal metodo o dai metodi di calcolo impiegati. Qualsiasi errore in uno di questi tre aspetti può quindi portare a una stima errata.

Inoltre, poiché ogni sito ha il proprio approccio, consultare più strumenti online porta quasi sempre a stime diverse.

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Quali sono i diversi siti di stima online?

Oggi esistono tre principali tipologie di siti che consentono ai privati di effettuare gratuitamente una stima online.

1. I portali di annunci immobiliari

Questi siti offrono spesso uno strumento gratuito di stima online per fornire un valore aggiunto ai propri inserzionisti. Dopo aver ottenuto i dati dei visitatori, questi siti li indirizzano generalmente verso le agenzie loro clienti.

Alcuni offrono persino una lista di agenzie immobiliari locali dopo la stima, che potranno poi affinare la valutazione tramite una visita di persona. Questi siti presentano un vantaggio interessante per i proprietari che desiderano stimare il proprio immobile. Utilizzando i criteri di ricerca degli utenti che consultano questi portali, è possibile misurare il potenziale numero di acquirenti interessati al bene.

Questa informazione è preziosa perché offre una panoramica del numero di potenziali acquirenti che potrebbero essere interessati fin dalla messa in vendita.

2. I portali di generazione di lead venditori

Questi siti mirano a individuare clienti venditori, firmare mandati di vendita con loro e poi delegare tali mandati a una selezione di agenzie immobiliari. Quando il bene viene venduto, il portale e le agenzie si dividono la commissione.

Questo modello è generalmente costoso quanto rivolgersi direttamente a un’agenzia, ma offre una preselezione delle agenzie più adatte a vendere uno specifico immobile. Inoltre, permette alle agenzie di acquisire nuovi clienti senza dover effettuare direttamente la prospezione.

Come per i siti di annunci, lo strumento di stima online è un potente mezzo per individuare potenziali venditori. Tuttavia, tutti questi siti raccomandano, come gli altri, di far realizzare una stima da un professionista immobiliare per affinare la valutazione online prima di mettere in vendita il bene.

3. I siti delle agenzie immobiliari

Infine, anche le agenzie immobiliari propongono i propri strumenti di stima online. Come gli altri siti, queste stime rappresentano un ottimo strumento di marketing per individuare potenziali venditori. Lasciando i propri dati, i proprietari permettono alle agenzie dotate di questi strumenti di contattarli direttamente per proporre i loro servizi e affinare la stima del bene.

Ma qual è la reale affidabilità delle stime ottenute sui siti di valutazione online?

Gli algoritmi degli strumenti di stima online sono opachi

Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, stimare il valore di un immobile non è una scienza esatta. Per questo utilizziamo spesso i termini “stima” o “parere di valore”. Tuttavia, per determinare il prezzo di un bene con la massima precisione possibile, i professionisti immobiliari ricorrono a diversi strumenti.

Come spieghiamo nel dettaglio nel nostro articolo sui segreti di una stima precisa di un immobile, questi esperti utilizzano numerosi dati, li analizzano e applicano diversi metodi di calcolo per ottenere un prezzo di vendita o di negoziazione il più realistico possibile.

Anche gli strumenti di stima online svolgono un lavoro simile, sebbene il loro algoritmo sia spesso opaco, cosa comprensibile poiché si tratta dei loro segreti di funzionamento. Alcuni siti possono comunicare le fonti dei dati utilizzati per le stime, ma non è sistematico. Inoltre, non sappiamo sempre come questi dati vengano trattati, come venga valutata la qualità del bene rispetto alle caratteristiche fornite nello strumento, né se lo strumento utilizzi uno o più metodi di stima e in che modo vengano applicati.

Dopo aver compilato il questionario sul bene da stimare, resta quindi spesso da decidere se fidarsi o meno del sito che ha fornito la valutazione, poiché generalmente non viene data alcuna spiegazione sulle ragioni del risultato ottenuto.

I siti indicano raramente se la stima è al netto del venditore o spese d'agenzia incluse

Come sapete, il prezzo netto venditore di un bene è inferiore al prezzo comprensivo degli onorari di agenzia (HAI). Questo scarto può variare dal 3 al 6% in funzione della commissione applicata dall’agenzia. In pratica, una stima può quindi esservi presentata con o senza gli onorari di agenzia inclusi.

Ad esempio, su un immobile valutato 1.000.000 € con commissioni di agenzia del 5%, lo scarto tra il netto venditore e il prezzo HAI sarebbe di 50.000 €, una differenza non trascurabile. Dei 18 siti che abbiamo studiato per redigere questo articolo, 15 non precisano se il prezzo proposto sia netto venditore o HAI, un’informazione tuttavia essenziale. Solo 3 siti indicano chiaramente se il prezzo restituito per la stima sia HAI o netto venditore.

Per quanto riguarda il calcolo della stima, anche il prezzo finale può essere influenzato dai dati di mercato utilizzati nell’algoritmo, che siano HAI, come nel caso degli immobili comparabili provenienti da annunci immobiliari, oppure netti venditore, come la maggior parte dei prezzi provenienti dalle banche dati notarili o DVF.

Sebbene la distinzione tra netto venditore e HAI sia cruciale in una stima immobiliare, gli strumenti di valutazione online la fanno solo raramente.

Infine, il prezzo massimo di vendita, che corrisponde al prezzo di presentazione, non viene valutato in funzione delle specificità del prodotto, mentre questa nozione è essenziale. Infatti, un bene difficile da vendere dovrà avere un prezzo di presentazione il più vicino possibile al prezzo di mercato, mentre un bene eccezionale potrà essere presentato a un prezzo massimo ben superiore a quello di mercato.

Le caratteristiche del bene stimato sono più o meno precise

Come già indicato, gli algoritmi degli strumenti di stima online si basano sulle caratteristiche del bene da valutare. La precisione di queste caratteristiche può variare da un sito all’altro.

Alcuni pongono domande generali sullo stato complessivo del bene, mentre altri sono più dettagliati e chiedono informazioni su aspetti specifici come lo stato dell’impianto elettrico, delle pitture, dei pavimenti o dell’impianto idraulico. Inoltre, per criteri come balconi o cantine, alcuni siti chiedono la superficie, mentre altri non lo fanno.

Come mostrano questi esempi, più le domande poste sul bene sono precise e dettagliate, più la stima potrà essere accurata. Tuttavia, per evitare di farvi perdere tempo e di scoraggiarvi come potenziale contatto, i questionari destinati a descrivere il vostro immobile sono spesso semplificati. Di conseguenza, la stima ottenuta può essere meno precisa rispetto a quella realizzata da un professionista dopo una visita di persona.

I criteri che i siti di stima online non possono valutare

Prendiamo un esempio per illustrare l’impatto dei criteri soggettivi sul prezzo di un immobile, come l’esposizione a Sud. In teoria, un’esposizione a Sud potrebbe far pensare che il bene sia molto luminoso. Tuttavia, se questo bene si trova al primo piano su cortile, potrebbe essere buio, quasi come una cantina. Se invece l’edificio di fronte avesse un solo piano, lo stesso bene sarebbe molto luminoso.

È evidente che l’algoritmo di stima online non può prendere in considerazione tutti questi fattori, che sono però essenziali per la maggior parte degli acquirenti. Immaginiamo ora che lo strumento di stima online non chieda l’orientamento del bene, ma il vostro parere sulla luminosità, da valutare come molto luminoso, luminoso o buio. In questo caso, la stima dipenderebbe dalla vostra percezione personale e non da quella dei potenziali acquirenti, come invece farebbe un professionista immobiliare.

Molti altri criteri, come la tranquillità, la sensazione di spazio, il fascino o la vista, sono anch’essi difficili da integrare in uno strumento di stima online. Inoltre, alcuni aspetti importanti per valutare un immobile, come lo stato della comproprietà, sono spesso trascurati.

Ad esempio, un bene che richiede lavori di rifacimento della facciata, con problemi di pagamento delle spese condominiali o affitti Airbnb abusivi, non avrà lo stesso prezzo di un bene ben mantenuto in una comproprietà in buono stato. Eppure, gli strumenti di stima online generalmente non pongono domande relative a questi aspetti. A volte si limitano a chiedere l’importo delle spese condominiali, ma anche questo resta raro.

Pertanto, i siti di stima online non possono mai sostituire l’esperienza di un professionista immobiliare per valutare un bene, sia in caso di vendita sia in caso di negoziazione d’acquisto. I numerosi criteri soggettivi che influenzano fortemente il prezzo di un immobile possono essere valutati correttamente solo da un professionista esperto.

Foino al 20% di scarto tra due stime per lo stesso bene

Per condurre il nostro studio, abbiamo preso come esempio un immobile situato a Parigi, con una superficie di 127 m², in buono stato generale, al quarto piano su sei con ascensore, comprendente un balcone di 5 m² e una cantina di 9 m², con vista aperta orientata a Sud, in un ambiente rumoroso, con diagnosi di prestazione energetica di classe D e situato in un edificio del 1900.

Sulla base di queste caratteristiche, abbiamo effettuato la stima del bene su 18 siti di valutazione online, al fine di confrontare i risultati e affinare la nostra analisi di questi strumenti.

I prezzi proposti per questo bene sono variati in modo significativo, andando da 1.138.000 € a 1.421.000 €, cioè uno scarto di circa il 20%, pari a 280.000 €. Questi scarti sono naturalmente attribuibili a tutti i fattori di deviazione menzionati in precedenza. Tuttavia, questa differenza dimostra chiaramente l’importanza cruciale di far valutare il vostro bene da un agente immobiliare dopo una stima online. Senza questo passaggio aggiuntivo, rischiate di commettere un errore serio al momento della messa in vendita della vostra proprietà.

Gli scarti tra il prezzo minimo e il prezzo massimo possono raggiungere il 50%!

Basandoci sulla stessa esperienza, abbiamo constatato che gli scarti tra i prezzi massimi e minimi possono essere estremamente importanti, arrivando persino a risultati del tutto incoerenti.

Ad esempio, per uno dei siti che abbiamo testato, il prezzo del bene variava da 1.160.000 € a 1.789.000 €, cioè uno scarto di 629.000 €! Ma perché scarti così considerevoli nelle stime online? Semplicemente per lasciare all’agente immobiliare la possibilità di proporre un nuovo prezzo affinando la stima, pur restando all’interno di questa forchetta, in modo da non screditare la valutazione online. Ciò permette inoltre all’agente immobiliare di evitare di dover spiegare al venditore perché il nuovo prezzo proposto potrebbe superare questi valori estremi.

In media, abbiamo osservato uno scarto del 10% tra il prezzo mediano e il prezzo massimo, e del 10% tra il prezzo mediano e il prezzo minimo, per uno scarto complessivo del 20%. Tuttavia, alcuni siti si assumono più rischi proponendo scarti nettamente inferiori. Abbiamo infatti osservato uno scarto minimo di appena il 4% al rialzo e al ribasso rispetto al prezzo mediano.

Infine, un altro caso riscontrato è quello di alcuni operatori che forniscono solo un prezzo massimo e un prezzo minimo, senza indicare un prezzo mediano, per disporre di maggiore flessibilità durante la stima fisica del bene.

Esistono strumenti di stima più affidabili di altri?

Comprendiamo che, leggendo questo articolo, una domanda possa sorgervi spontanea: qual è il miglior strumento di stima online per valutare il mio immobile? Tuttavia, non risponderemo a questa domanda per diversi motivi.

Prima di tutto, l’obiettivo di questo articolo non è mettere in competizione i diversi strumenti di stima, perché non disponiamo dei dati né degli algoritmi utilizzati da questi strumenti per potervi dare un parere oggettivo.

Inoltre, come sottolineiamo regolarmente, nessuna stima è perfetta. Ciò che conta davvero tra due stime è la capacità del vostro interlocutore di spiegarvi nel dettaglio la sua valutazione e di convincervi che il suo prezzo sia quello corretto.

Infine, indicarvi quale sia il miglior sito di stima online potrebbe spingervi a utilizzarlo come riferimento assoluto per valutare il vostro bene, mentre, come abbiamo appena spiegato nel dettaglio, queste stime sono solo approssimazioni.

Tuttavia, per soddisfare la vostra curiosità, ecco un grafico che presenta i risultati delle 15 stime da noi effettuate che disponevano di un prezzo mediano, senza rivelarne l’origine. Senza entrare nel dettaglio delle cifre, potete constatare da soli che gli scarti sono considerevoli, che i prezzi medi variano fortemente da un sito all’altro e che scegliere uno di questi prezzi sarebbe come giocare alla lotteria sperando che il prezzo scelto sia quello giusto.

Le stime online sono più affidabili per gli immobili in città

Poiché tutte le stime si basano sui dati di mercato, se il numero di transazioni nel settore in cui si trova il vostro immobile è troppo basso, o addirittura inesistente, la vostra stima sarà molto probabilmente errata. Per questo motivo alcuni strumenti di stima online forniscono anche un indice di affidabilità insieme alla loro valutazione.

Una stima per un immobile situato in una grande città, dove il numero di transazioni è probabilmente elevato, sarà quindi potenzialmente più affidabile rispetto a quella di un bene situato in un villaggio isolato con pochi abitanti e dunque poche transazioni.

Durante le stime online realizzate per il nostro studio, abbiamo persino notato che alcuni siti vi chiedono un parere sulla valutazione fornita dallo strumento. Questo mostra sia una certa prudenza rispetto ai prezzi proposti da questi strumenti, sia il fatto che tali dati potrebbero eventualmente essere utilizzati da sistemi di intelligenza artificiale per affinare le stime future.

L'IA potrà sostituire gli strumenti di stima online?

Gli strumenti di stima online sono già oggi algoritmi. Riteniamo che l’intelligenza artificiale permetterà nei prossimi anni di migliorare le stime attuali. Tuttavia, per le ragioni esposte in precedenza, in particolare quelle di natura soggettiva, pensiamo che un’IA non sarà mai in grado di realizzare una stima sufficientemente precisa di un immobile.

Questo perché il numero di informazioni integrate nello strumento resterà necessariamente limitato per diversi motivi:

1. Gli utenti probabilmente non saranno disposti a fornire maggiori informazioni sulle caratteristiche del proprio bene nello strumento, per mancanza di motivazione e di tempo, limitando così la precisione della stima.

2. Gli utenti non saranno mai informati quanto i professionisti immobiliari sulle qualità intrinseche di un bene rispetto alle aspettative degli acquirenti attuali, senza nemmeno considerare gli aspetti emotivi.

3. L’intelligenza artificiale resta un metodo di calcolo implementato da un essere umano. Se il modello di calcolo o i dati sono errati, la stima, anche con l’IA, resterà inesatta.

4. Infine, il fattore più cruciale per un venditore o un acquirente è essere convinto dalla stima che gli viene presentata. A nostro avviso, solo un essere umano sarà in grado di convincervi della correttezza della sua valutazione presentandovela in modo personale, cosa che l’IA probabilmente non potrà fare nel prossimo futuro.

Riteniamo invece che l’intelligenza artificiale sarà in futuro uno strumento molto importante per facilitare il lavoro dei professionisti immobiliari nella costruzione e nella presentazione delle stime immobiliari ai loro clienti.

Perché non rinunciare alla stima online del vostro bene?

Sebbene gli strumenti di stima online siano solo approssimazioni e richiedano l’intervento di un professionista per affinare il prezzo, non utilizzarli sarebbe un errore per diversi motivi:

• Gli strumenti di stima online permettono di ottenere rapidamente una valutazione gratuita del vostro bene. Perché privarsene? Tuttavia, è fondamentale non considerare il prezzo ottenuto come definitivo, ma affidarsi a un professionista per affinare la stima.

• La maggior parte degli utenti utilizza questi strumenti per farsi un’idea dei prezzi immobiliari. Anche se questo approccio non è sempre coerente, contribuisce a influenzare i prezzi del mercato immobiliare nell’opinione pubblica. Pertanto, pur sconsigliando di fidarsi ciecamente dei prezzi online, è utile tenerli presenti e considerarli parzialmente durante la valutazione del vostro bene o in fase di negoziazione.

• Alcuni potrebbero pensare che uno strumento di stima online non tenga conto del fatto che un agente immobiliare potrebbe essere tentato di sovrastimare un prezzo per spingere alla firma di un mandato di vendita. Tuttavia, se l’algoritmo è concepito per produrre una stima elevata, ciò può portare allo stesso risultato, invalidando quindi questo argomento.

• Utilizzando uno strumento di stima online e fornendo i vostri dati, potete essere rapidamente contattati da professionisti immobiliari che vi proporranno una stima precisa del vostro bene. Questo vi evita di cercare agenti immobiliari su Internet senza sapere davvero chi scegliere.

Gli altri 2 tipi di stima immobiliare online

Esistono altri due tipi di stime immobiliari online disponibili sul mercato.

Il primo è la stima a distanza, spesso confusa con la stima online. Si colloca tra la stima online e quella effettuata da un professionista che si reca a casa vostra per valutare il bene. Tuttavia, sarà considerevolmente più precisa rispetto a una stima online standard.

Le principali differenze riguardano il livello di dettaglio delle informazioni che dovrete fornire online sul vostro immobile. Questo processo di raccolta delle informazioni richiederà quindi molto più di 2 minuti. Inoltre, la stima non sarà generata automaticamente online in pochi secondi, ma richiederà l’intervento di un professionista. Dovrete quindi attendere alcune ore prima di ricevere il risultato.

Il secondo tipo di stima online è destinato agli acquirenti. Chiamata anche studio di fattibilità, il suo principio è simile a quello della stima online: fornite i criteri di ricerca del bene che desiderate acquistare (localizzazione, descrizione del bene, ecc.), poi un cacciatore immobiliare realizza uno studio per stimare il prezzo del bene che state cercando.

Questa analisi del prezzo viene completata da una valutazione della probabilità di trovare sul mercato un bene corrispondente alle vostre aspettative. Da Peter Jorgensen Consulting, cacciatore immobiliare specializzato su Parigi, offriamo gratuitamente questo studio e vi presentiamo le nostre analisi per telefono o in videoconferenza.

È tuttavia importante precisare che questo primo studio deve essere approfondito, proprio come le stime online, durante un incontro di persona per comprendere meglio le vostre esigenze e i vostri criteri di ricerca.

Conclusione sui rischi di stima online

In sintesi, l’utilizzo degli strumenti di stima online per valutare i prezzi immobiliari offre certamente comodità, ma comporta anche rischi significativi. Questi strumenti, pur essendo pratici, non dovrebbero mai sostituire l’esperienza di un professionista immobiliare. La loro opacità algoritmica e la loro incapacità di tenere conto di fattori soggettivi cruciali possono portare a stime inesatte, con conseguenze finanziarie potenzialmente disastrose per venditori e acquirenti.

È quindi fondamentale, per chiunque stia valutando una transazione immobiliare, non affidarsi esclusivamente alle stime online, ma considerarle piuttosto come una prima fase del processo di valutazione. Rivolgersi a un professionista qualificato per affinare queste stime tenendo conto delle specificità del bene e del mercato locale è essenziale per garantire una transazione giusta ed equilibrata.

In definitiva, anche se gli strumenti di stima online continueranno a evolversi con l’integrazione dell’intelligenza artificiale, non potranno mai sostituire l’esperienza umana e la conoscenza approfondita dei mercati locali. Prudenza e consulenza professionale restano le migliori pratiche per qualsiasi decisione immobiliare importante.