Les 7 points essentiels à retenir avant d'acheter un appartement à Paris
- Définissez précisément votre budget avant même de commencer les visites et obtenez une simulation bancaire détaillée.
- Prenez le temps de clarifier vos critères de recherche afin d'éviter des dizaines de visites inutiles.
- Intégrez dès le départ les coûts annexes : frais de notaire, charges, taxe foncière, travaux et frais de financement.
- Ne vous contentez pas du prix affiché : vérifiez la qualité de la copropriété, les diagnostics et l'état réel du bien.
- L’importance d’une estimation précise du bien pour savoir s'il faut négocier ou faire une offre au prix.
- La réussite d'un achat immobilier repose autant sur la préparation que sur la négociation.
- S'entourer des bons professionnels permet de gagner du temps, de sécuriser son acquisition et d'éviter de nombreuses erreurs.
1. Préparez rigoureusement votre plan de financement
Notre premier conseil avant d'acheter un appartement à Paris est de déterminer précisément l'enveloppe financière globale que vous pouvez consacrer à votre acquisition (prix d'achat, frais de notaire, travaux, charges de copropriété, réserve de sécurité après l'achat, etc.).
Vous allez sans doute vous dire que cela paraît évident. Pourtant, cette étape est souvent bâclée par de nombreux acquéreurs. Évitez donc de vous contenter d'une simple simulation réalisée sur un site de courtage en ligne.
Privilégiez plutôt un rendez-vous avec votre banquier ou votre courtier. Lui seul sera en mesure de déterminer avec précision votre capacité d'emprunt en tenant compte de vos revenus, de vos primes, de votre patrimoine, de votre reste à vivre, de votre situation professionnelle, de votre âge ou encore de votre état de santé.
À ce stade, ne cherchez pas nécessairement à négocier le meilleur taux. Si les taux venaient à augmenter entre le début de votre recherche et la signature de votre achat, et que votre budget était déjà tendu, vous pourriez ne plus être en mesure de financer votre acquisition le moment venu.
En négligeant cette première étape, vous risquez de perdre un temps considérable, d'être sous pression lors des négociations ou, pire encore, de vous voir refuser votre crédit après avoir trouvé l'appartement de vos rêves.
Aucune visite ne devrait être réalisée tant que cette étape n'a pas été validée.
Au-delà de l'apport personnel et du prêt bancaire, il existe également plusieurs aides et dispositifs susceptibles d'alléger le coût de votre acquisition à Paris. N'hésitez pas à découvrir les dispositifs d'aide à l'achat immobilier en Île-de-France afin d'optimiser votre budget et votre financement.
IMPORTANT : Ne sortez jamais les mains vides de votre rendez-vous avec votre banquier ou votre courtier.
Il est impératif de repartir avec une simulation bancaire. Celle-ci n'engage en rien l'établissement financier, mais elle constitue un document attestant qu'un organisme bancaire est, a priori, prêt à vous accompagner dans votre projet.
Cette simulation doit notamment mentionner le nom de la banque, la date, votre identité, le montant de votre apport, le montant du prêt envisagé, sa durée, son taux ainsi que votre taux d'endettement.
Ce document aura une valeur considérable lorsque vous devrez faire une offre d'achat. Il contribuera à rassurer le vendeur et pourra vous aider à optimiser votre négociation.
Si vous prévoyez d'utiliser un apport personnel, préparez également un dossier comprenant les synthèses de vos relevés de comptes mentionnant votre nom, celui de votre banque, la date ainsi que les montants disponibles. Ces documents constitueront une preuve rassurante de votre capacité financière auprès du vendeur.
Pour notre part, nous ne débutons aucune recherche sans que ce travail préparatoire ait été effectué. Il contribue directement à la réussite de la recherche et à la sécurisation de l'acquisition.
2. Attention aux coûts cachés de votre acquisition
Lorsque l'on achète un appartement à Paris, on a naturellement tendance à se focaliser sur le prix affiché du bien pour estimer le budget nécessaire à son acquisition.
Pourtant, tout comme il est réducteur de regarder uniquement le taux nominal d'un crédit sans tenir compte des frais de dossier, de l'assurance emprunteur ou des frais de garantie, il est tout aussi important de prendre en compte l'ensemble des coûts annexes qui viendront s'ajouter au prix d'achat lors de la construction de votre plan de financement.
Le premier poste, bien sûr, correspond aux frais de notaire. Pour simplifier, partez du principe qu'il faudra ajouter environ 8 % au prix d'acquisition du bien.
À cela s'ajoutent les éventuels frais de courtage. Même si l'intervention d'un courtier vous permettra généralement d'économiser plusieurs milliers d'euros sur le coût global de votre crédit, ses honoraires devront être réglés après l'obtention du financement. Comptez en moyenne environ 3 000 € TTC pour son intervention.
Viennent ensuite les charges de copropriété. Lorsque vous estimez votre future mensualité de crédit, n'oubliez pas qu'il faudra également intégrer ces charges dans votre budget mensuel. Selon les données de l'ARC (Association des Responsables de Copropriétés), elles s'élèvent généralement entre 25 et 55 €/m²/an à Paris, selon les prestations de l'immeuble : présence d'un gardien, ascenseur, chauffage collectif, espaces communs, piscine, salle de sport, etc.
Pour un appartement de 100 m² dont la copropriété dispose d’un ascenseur, un gardien et dont le chauffage est individuel, cela représente en moyenne environ 330 € par mois en plus de votre crédit immobilier. Toutefois, attention, ce montant peut être très variable en fonction de la taille de la copropriété par exemple.
À cela s'ajoute la taxe foncière. Même si elle demeure relativement modérée à Paris comparativement à d'autres grandes villes françaises, elle constitue un coût supplémentaire qu'il convient d'anticiper.
Enfin, si vous envisagez de réaliser des travaux après votre acquisition, prévoyez une enveloppe adaptée. Depuis plusieurs années, la hausse des coûts des matériaux et de la main-d'œuvre a fortement augmenté le budget nécessaire aux rénovations.
Coût des travaux à titre indicatif :
- Pour une rénovation complète (on casse tout et on refait tout), comptez entre 2 000 et 2 500 €/m².
- Pour un simple rafraîchissement (peinture, sols, cuisine ou salle de bains à remettre au goût du jour), prévoyez entre 500 et 1 000 €/m².
- Pour des prestations haut de gamme, le budget peut facilement dépasser 3 000 €/m².
Exemple concret
Voici ce que peut représenter le coût final d'acquisition d'un appartement de 60 m² à rénover à Paris, affiché au prix de 600 000 € HAI :
169 500€ sont donc à ajouter au prix affiché du bien.
Concernant les mensualités :
La mensualité passe donc de 2730€ à plus de 3100€ soit près de 380€ en plus par rapport à la mensualité de base du prêt.
Notre conseil est donc simple : Ne raisonnez pas uniquement sur le prix d'achat. Adoptez une approche plus globale de votre acquisition en intégrant l'ensemble des frais annexes dans vos simulations financières. Vous pourrez ainsi prendre votre décision en toute sérénité.
3. Listez précisément vos critères de recherche
D'expérience, nous estimons que près de 60 % de la réussite d'une recherche immobilière se joue à cette étape. Elle est donc cruciale si vous souhaitez réellement gagner du temps dans votre recherche.
L'objectif consiste à définir avec précision et rigueur vos critères de recherche.
La préparation de votre réflexion
Avant toute chose, si vous achetez en couple, assurez-vous que vos attentes sont pleinement partagées par votre moitié. Si ce n'est pas le cas, prenez le temps de discuter de vos critères en amont afin d'identifier les concessions que chacun est prêt à faire.
Pour gagner du temps par la suite, nous vous conseillons de consacrer une à deux heures à la préparation de votre recherche avant même de commencer les visites. En chasse immobilière, nous avons coutume de dire à nos clients qu'un projet immobilier se construit comme une maison. La réflexion sur les critères de recherche correspond aux fondations. La recherche du bien représente la construction. Enfin, toute la partie administrative qui suit l'acceptation de l'offre constitue les finitions.
Pourquoi consacrer une ou deux heures à cette réflexion ? Dans la plupart des cas, on commence par se dire qu'il serait agréable de déménager. Puis l'on imagine une chambre supplémentaire, un quartier particulier ou davantage de lumière. Et à peine cette réflexion amorcée, on se précipite sur les annonces immobilières pour voir ce qui existe sur le marché.
En procédant ainsi, vous risquez de perdre plusieurs dizaines d'heures à visiter des biens qui ne correspondent pas réellement à vos attentes faute d'avoir suffisamment mûri votre projet. À l'inverse, consacrer une ou deux heures à cette réflexion en amont vous fera gagner un temps considérable par la suite. En ne parlant que de votre projet pendant quelques heures, vous serez naturellement amené à vous poser toutes les bonnes questions et à affiner vos attentes.
Cette réflexion peut se faire en couple, en famille ou avec une personne de confiance lorsque l'on est célibataire. Dans ce dernier cas, choisissez toutefois soigneusement votre interlocuteur. Son rôle doit être de vous aider à clarifier vos attentes, non de vous imposer les siennes.
Si vous venez d'entamer un projet immobilier à la suite d'une séparation ou d'un divorce, cette phase de réflexion est encore plus importante. Découvrez comment un chasseur immobilier peut vous accompagner dans un projet post-divorce afin d'éviter les erreurs les plus fréquentes et de reconstruire sereinement votre projet de vie.
Enfin, si vous avez des enfants, pourquoi ne pas transformer cet exercice en jeu familial ? Vous pourriez être surpris par la pertinence de certaines de leurs remarques. Une fois cette réflexion réalisée, vient l'étape d'analyse de vos critères de recherche.
Le secteur dans lequel vous allez rechercher
C'est sans doute le critère le plus important. Quelle que soit la qualité d'un appartement, s'il est situé dans un secteur qui ne vous convient pas, vous ne l'achèterez jamais.
Chaque quartier répond à des attentes différentes. Votre choix dépendra notamment de votre lieu de travail, des établissements scolaires recherchés, des transports, des espaces verts, de l'ambiance du quartier, des commerces ou encore des activités que vous appréciez au quotidien. C'est pourquoi nous avons rédigé un article spécifique pour vous aider à choisir le bon secteur à Paris en fonction de votre mode de vie. Vous y découvrirez les spécificités du marché parisien ainsi que la manière d'adapter votre zone de recherche à vos attentes et à votre budget.
Gardez toutefois un élément essentiel en tête : plus votre secteur de recherche sera restreint, plus le nombre de biens susceptibles de correspondre à vos critères sera limité. Dans ce cas, vous devrez probablement accepter davantage de concessions sur d'autres critères pour faire aboutir votre projet.
N'oubliez pas non plus que les écarts de prix peuvent être considérables d'un quartier à l'autre, voire parfois d'une rue à l'autre à Paris.
À lire également : choisir un chasseur immobilier spécialisé à Paris 16ᵉ
Le type d’immeuble que vous aimez
Vient ensuite le style architectural de l'immeuble dans lequel vous souhaitez vivre.
Lors de nos chasses immobilières, nous rencontrons régulièrement des clients qui ne jurent que par les immeubles haussmanniens. C'est notamment le cas de nombreux acquéreurs étrangers et tout particulièrement des Américains, qui souhaitent acheter avec leur appartement une part du charme parisien.
À l'inverse, certains recherchent avant tout l'optimisation de l'espace et privilégient alors les immeubles plus récents. D'autres sont attirés par les biens atypiques ou les immeubles très anciens avec, par exemple, des poutres apparentes.
Enfin, certains acquéreurs n'ont aucune préférence architecturale particulière et accordent davantage d'importance à la qualité de gestion de la copropriété qu'au style de l'immeuble dans lequel se trouvera leur futur logement.
Toutefois, comme pour le choix du secteur, gardez à l'esprit que plus vos critères relatifs au type d'immeuble seront précis, plus l'offre disponible sera restreinte.
Les critères intrinsèques de votre futur bien
C'est bien sûr sur ces éléments, une fois les deux étapes précédentes validées, que se construira réellement votre décision d'achat.
Vous allez donc devoir vous interroger sur votre mode de vie afin d'identifier les caractéristiques que votre futur logement devra impérativement réunir pour que vous vous y sentiez bien, mais également les points qui seraient totalement rédhibitoires.
Pour vous donner un exemple, concernant votre séjour, posez-vous les questions suivantes :
- Lorsque je reçois des amis à dîner, combien de personnes ai-je l'habitude d'accueillir ?
- Est-ce que je reçois des amis une à deux fois par semaine ou plutôt une à deux fois par mois ?
- Est-ce que je préfère déjeuner ou dîner dans ma cuisine ou dans mon séjour ?
L'analyse de toutes ces informations vous permettra progressivement de définir ce que serait votre appartement idéal.
Dans le cadre d'une recherche de résidence principale familiale, nous réalisons systématiquement ce travail avec nos clients avant même de commencer les visites. Cela nous permet d'identifier les critères indispensables, les points rédhibitoires, mais aussi les éventuelles sources de blocage au sein d'un couple.
Nous réalisons ensuite une étude de faisabilité de la recherche.
L'objectif de ce travail est d'évaluer la probabilité de trouver le bien recherché au regard de votre budget, de vos attentes et de l'offre réellement disponible sur le marché.
Cette étude nous permet également d'estimer la valeur du bien correspondant à vos critères en fonction de sa localisation et de ses caractéristiques. C'est également sur cette base que nous déterminons nos honoraires de chasse.
Cette étude est entièrement gratuite puisqu'un chasseur immobilier n'est rémunéré que s'il trouve votre futur bien.
Si vous le souhaitez, nous mettons également à votre disposition un questionnaire de faisabilité afin de tester la cohérence de votre projet immobilier.
Pour illustrer cette étape, voici l'exemple d'une étude de faisabilité réalisée pour un couple de clients canadiens. Lors de notre premier rendez-vous, ils nous ont présenté ce qu'ils considéraient comme leur appartement idéal. Comme c'est souvent le cas, certains de leurs critères étaient prioritaires tandis que d'autres relevaient davantage de préférences.
Nous avons alors analysé ensemble leur projet en le confrontant à la réalité du marché parisien. Au fil de nos échanges, mais également grâce à l'analyse d'exemples de biens correspondant plus ou moins à leurs attentes, ils ont progressivement identifié les critères qui étaient réellement essentiels à leurs yeux et ceux sur lesquels ils étaient finalement prêts à faire preuve de davantage de flexibilité.
Voici l'évolution de leurs critères avant et après cette phase de réflexion :
Notre rôle n'a pas été de leur imposer des concessions, mais de les aider à mieux comprendre les arbitrages nécessaires pour atteindre leur objectif principal : acquérir un appartement dans les 6ᵉ ou 7ᵉ arrondissements de Paris.
Pour cela, nous avons analysé avec eux de nombreux exemples de biens disponibles sur le marché. Cet exercice leur a permis de constater par eux-mêmes que certains appartements correspondant à leur budget présentaient des défauts qu'ils n'avaient pas forcément identifiés au premier regard : manque de luminosité, étage peu recherché, agencement peu fonctionnel, localisation moins qualitative qu'imaginée ou encore travaux importants à prévoir.
À l'inverse, les biens réunissant l'ensemble de leurs critères initiaux dépassaient souvent largement leur budget.
Grâce à cette réflexion, ils ont eux-mêmes décidé de redéfinir leurs priorités. Plutôt que de renoncer à leur souhait d'habiter les quartiers qui leur tenaient le plus à cœur, ils ont choisi d'être plus souples sur certains critères secondaires.
Sans avoir visité le moindre bien, cette démarche leur a permis d'affiner considérablement leur projet et d'éviter de nombreuses visites inutiles.
C'est tout l'intérêt de l'étude de faisabilité : permettre à chaque acquéreur de comprendre les arbitrages du marché afin de prendre ses décisions en parfaite connaissance de cause et de concentrer sa recherche sur les biens ayant réellement une chance de lui correspondre.
Pour un achat destiné à la location meublée de courte durée ou à l'investissement locatif à Paris, la démarche est quelque peu différente. Nous aborderons ce sujet plus en détail dans un prochain article.
4. Les moyens pour trouver l'appartement à acheter à Paris
Différentes possibilités s'offrent à vous.
Rechercher un appartement à Paris par vos propres moyens
Dans ce cas, vous devrez mettre en place des alertes sur les principaux sites d'annonces immobilières (SeLoger, PAP, Bien'ici, etc.).
Il vous faudra également consulter régulièrement les sites des agences immobilières afin d'identifier les nouveaux biens mis sur le marché. Les réseaux sociaux constituent également un canal de plus en plus utilisé par les professionnels de l'immobilier pour promouvoir leurs mandats.
Une autre solution consiste à faire le tour des agences immobilières situées dans les quartiers ciblés par votre recherche et à rencontrer directement les agents immobiliers afin de leur présenter vos critères.
Il est toutefois important de comprendre que chaque agence ne vous proposera que les biens dont elle a la commercialisation. Elle ne vous présentera pas les biens vendus par les agences concurrentes. Vous devrez donc multiplier les contacts pour maximiser vos chances d'être rappelé lorsqu'un bien correspondant à vos attentes sera mis en vente.
Enfin, n'hésitez pas à informer votre entourage de votre projet. Il n'est pas impossible qu'un proche, ou l'une de ses connaissances, envisage de vendre un bien correspondant à vos critères.
Rechercher votre bien en faisant appel à un chasseur immobilier à Paris
Un chasseur immobilier est un professionnel spécialisé dans la recherche de biens pour le compte d'acquéreurs. Son rôle consiste à réaliser pour vous l'ensemble des tâches évoquées précédemment : définition des critères, veille du marché, sélection des biens, organisation des visites, analyse des opportunités et accompagnement jusqu'à l'acquisition.
Grâce à son réseau, il n'a pas besoin de démarcher les agences immobilières pour être informé des nouveautés du marché. Il est déjà en relation avec elles et reçoit quotidiennement de nombreuses informations sur les biens disponibles.
Mais son principal atout ne réside pas uniquement dans l'accès à une offre plus large. Son expertise lui permet surtout d'identifier rapidement les biens qui correspondent réellement à vos attentes et d'écarter ceux qui vous feraient perdre du temps.
Grâce à cette capacité de ciblage, un chasseur immobilier permet généralement de trouver un appartement à Paris plus rapidement qu'un particulier effectuant ses recherches seul. A titre d'exemple, chez Peter Jorgensen Consulting, nous trouvons le bien de nos clients en 1.8 mois en moyenne. Par ailleurs, avoir accès à 100 % de l'offre du marché parisien ne signifie pas nécessairement trouver plus vite. Bien au contraire. Face à une offre trop abondante, de nombreux acquéreurs finissent par ne plus savoir quels critères sont réellement prioritaires et peinent à prendre une décision.
Le rôle du chasseur immobilier est également de vous aider à hiérarchiser vos attentes et à arbitrer entre les différents compromis possibles. À titre d'exemple, dans le cadre de nos chasses immobilières à Paris, la durée moyenne d'une recherche est généralement inférieure à deux mois. Pourtant, une grande partie de nos clients recherchent déjà depuis plus de trois mois lorsqu'ils nous contactent, et certains depuis six mois à un an.
5. Ne visitez pas tout et n'importe quoi
Visiter 30 biens avant de se positionner est l'un des meilleurs moyens de voir la durée de sa recherche s'allonger considérablement. C'est d'ailleurs l'une des principales raisons pour lesquelles de nombreux acquéreurs parisiens n'arrivent pas à trouver le bien de leurs rêves. Nous appelons ce phénomène le « syndrome de la sur-visite ». À force de visiter trop de biens, vous allez inconsciemment chercher à cumuler les meilleurs critères de chacun d'entre eux dans l'espoir de trouver celui qui les réunira tous. Le problème est que ce bien n'existe généralement pas. Et lorsqu'il existe, son prix dépasse souvent largement le budget initialement prévu.
Une autre erreur, tout aussi fréquente, consiste à ne visiter que des biens qui vous font rêver. Je sais, c'est tentant ! Pourtant, ces biens se situent souvent bien au-dessus de votre budget. En les visitant, vous risquez de créer un niveau d'exigence irréaliste. Lorsque vous reviendrez ensuite sur des biens correspondant réellement à votre budget, ils vous paraîtront systématiquement moins séduisants. Il n'est pas rare qu'un acquéreur tombe amoureux d'un appartement affiché 15 % au-dessus de son budget et passe ensuite plusieurs mois à rechercher un bien équivalent sans jamais le trouver.
Notre conseil est donc simple : ciblez rigoureusement les biens avant de les visiter et évitez de jouer aux touristes immobiliers.
Lorsqu'un bien semble correspondre à vos attentes, prenez le temps d'interroger le vendeur ou l'agent immobilier avant même d'organiser une visite. Cherchez à obtenir toutes les informations importantes qui ne figurent pas forcément dans l'annonce : l'adresse précise, l'orientation du bien, l'agencement, l'environnement immédiat, les éventuels travaux à prévoir, etc.
À titre d'exemple, dans le cadre de nos chasses immobilières, nous ne sélectionnons que des biens répondant réellement aux attentes de nos clients. Cette méthode nous permet d'éviter de nombreuses visites inutiles, d'optimiser la recherche et d'obtenir d'excellents résultats.
Petit conseil de chasseur immobilier : Certains de nos clients nous demandent parfois de ne leur proposer que des biens off-market. Pourtant, cette stratégie peut s'avérer contre-productive. De la même manière qu'il serait dommage de ne visiter que des biens au-dessus de votre budget, il serait également regrettable de vous limiter uniquement aux biens non visibles sur le marché. De véritables pépites peuvent parfois se cacher parmi les biens déjà commercialisés. Certains appartements sont délaissés par les acquéreurs pour de mauvaises raisons, mal présentés dans les annonces ou victimes d'un positionnement marketing inefficace. Comme nous l'expliquons dans cet article, certains des meilleurs achats ne sont pas toujours ceux qui se vendent dans la plus grande discrétion.
